不動産売却における譲渡損失とは？利用できる特例や確定申告について解説！

不動産を売却しても、利益を得られるとは限りません。
売却価格によっては、譲渡損失が出てしまうこともあります。
しかし、譲渡損失が出た場合でも、確定申告をすることで利用できる特例があることをご存じでしょうか？
そこで今回は、譲渡損失とはどのようなものなのか、譲渡損失が出た際に利用できる特例や、確定申告の流れについて解説します。
千葉県野田市、流山市、柏市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

譲渡損失とは？不動産を売却して損失が出る仕組みを解説

譲渡損失とは、不動産などの資産を売却した際に生じた損失のことです。
「売却損」と呼ばれることもあります。
しかし、「不動産を売却してお金を得ているのに、なぜ損失が出るの？」と疑問を感じる方もいるのではないでしょうか。
ここではまず、譲渡損失が生じる仕組みについて解説します。

譲渡損失とは

不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。
一方、譲渡損失とは、譲渡所得がマイナスになった場合の損失のことです。
ただし、ここでいう不動産売却の利益とは、不動産の売却価格そのものを指しているわけではありません。
譲渡所得（利益）は、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて求めます。
譲渡所得の求め方を計算式にすると下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは「不動産を購入する際にかかった費用」であり、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」のことです。
つまり、売却で得たお金よりも取得費や譲渡費用が多いと、譲渡損失が生じることになります。

譲渡損失が出たら譲渡所得税は課されない？

不動産売却の際に知っておきたい税金の種類が、譲渡所得税です。
譲渡所得税は、不動産売却によって利益を得た場合に、利益の部分に対して課税されます。
そのため、譲渡損失が出た場合は、譲渡所得税が課されることはありません。

譲渡損失が出たら確定申告は必要ない？

不動産売却で利益を得ると、譲渡所得税が課されるため確定申告をかならずおこなわなくてはなりません。
一方、譲渡損失が出た場合は、譲渡所得税が課されないため原則として確定申告は不要です。
しかし、譲渡損失が出たケースでも、確定申告をすることで税金の軽減措置を受けられることがあります。
売却益を得られなかった場合でも、まずは適用可能な特例がないか確認するようにしましょう。
譲渡損失が出た場合に利用できる軽減措置の特例については、次項で解説します。

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不動産売却で譲渡損失が出た場合に利用できる2つの特例とは

不動産売却で譲渡損失が出たら、「損益通算」や「繰越控除」といった節税効果のある特例を受けられる場合があります。
特例を利用する主な条件は、「売却した不動産がマイホームであること」「不動産の所有期間が5年を超えていること」です。
特例が適用されると、不動産売却による譲渡損失を「不動産売却をした年の給与所得や事業所得といったその他の所得」と相殺できます。
これが、「損益通算」です。
さらに、１年分の所得では譲渡損失を相殺しきれなかった場合は、その翌年から最大3年まで譲渡損失を繰り越して計算することができます。
つまり、不動産売却した年とあわせると最大4年まで税金の軽減措置を受けることが可能です。
この制度を「繰越控除」といいます。
損益通算や繰越控除は、課税所得の金額を減らすことで、所得税や住民税を軽減できる特例です。
なお、損益通算と繰越控除に関する特例には「マイホームを買い換えた場合の損益通算および繰越控除の特例」と「マイホームを売却した場合の損益通算および繰越控除の特例」の2種類があります。

マイホームを買い換えた場合の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを売却し、所定の期間内に新居を購入した際に利用できる特例です。
売却する不動産に対しては、「売却する年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えていること」「敷地面積のうち500㎡を超えた部分は控除の対象外」といった適用条件があります。
買い換え対象の不動産に関する主な条件は、下記のとおりです。

• 不動産売却をした前年の1月1日から翌年の12月31日までに購入すること
• 購入した翌年の12月31日までに入居すること
• 10年以上の住宅ローンを組んでおり、かつ特例を適用する年の年末に残債があること
• 床面積が50㎡以上であること

マイホームを買い換える際に利用できる特例ですが、買い換え期間にはある程度の猶予があたえられているため、かならずしも売却と購入を同時に進める必要はありません。

マイホームを売却した場合の損益通算および繰越控除の特例

買い換えではなく、マイホームを売却する場合に利用できる特例です。
適用には、主に下記の条件があります。

• 売却する年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えていること
• 売却する前日の時点で、10年以上の住宅ローンが残っていること
• 不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債のほうが多いこと

なお、翌年以降に繰越控除できる譲渡損失の金額は、住宅ローンの残債から不動産の売却価格を差し引いた金額までです。
また、合計所得が3,000万円を超える場合は、この特例を利用できません。

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不動産売却で譲渡損失が出た場合の確定申告の流れとは

譲渡損失が出た場合も、特例を利用するためには確定申告が必要です。
ここでは、確定申告の流れについて解説します。

確定申告の流れ

不動産売却後の確定申告は、下記の流れで進めましょう。
1：必要書類を集める
まずは、確定申告の手続きに必要な書類を手配します。

• 確定申告書
• 確定申告書付表
• 売却した不動産の登記事項証明書または売買契約書

登記事項証明書や売買契約書は、売却する不動産に居住していたことや、所有期間が5年超であることを証明するために必要な証類です。
また、マイホーム買い換えの際の特例を利用する場合は、下記の書類も用意しましょう。

• 購入した不動産の登記事項証明書または売買契約書
• 購入した年の12月31日時点における住宅ローンの残高証明書

これらは、不動産を購入した時期や不動産の床面積を証明するために必要です。
また、買い換えをともなわない不動産売却の場合も、売却したマイホームの住宅ローンの残高証明書を用意する必要があります。

2：確定申告の手続きをおこなう

確定申告を実施する時期は、不動産を売却した翌年の2月中旬～3月中旬です。
書類に必要事項を記入して、税務署に提出します。
確定申告書は税務署の窓口で入手して手書きで記入することもできますが、国税庁の公式サイト上で作成してプリントアウトすることも可能です。
なお、書類の提出方法には下記の3種類があります。

• 税務署の窓口に持ち込む
• 税務署に郵送する
• e-Taxを利用する

e-Taxとは、国税電子申告・納税システムのことです。
オンラインで書類を作成し、そのままデータで書類の提出まで完了できます。
インターネットが利用できる環境なのであれば、曜日や時間にとらわれることなく手続きが進められるのでおすすめです。

3：還付金を受け取る

提出した書類に不備がなければ、指定した銀行口座に還付金が振り込まれます。
振り込みまでの期間は、通常1か月～1か月半程度です。
e-Taxを利用した場合は、2週間～3週間程度で還付金を受け取ることができます。

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まとめ

不動産売却をして譲渡損失が出た場合、確定申告は原則として必要ありません。
しかし、譲渡所得がなくても、確定申告をすることで節税効果のある特例を利用できる場合があります。
特例の利用には「売却する不動産がマイホームであること」や「所有期間が5年を超えていること」といった条件があるため、まずは特例が利用可能かどうかを確認してみましょう。
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