不動産売却時にかかる譲渡所得税とは？確定申告についても解説

不動産売却の際に必要な費用は仲介手数料だけではありません。
不動産売却をして利益が出ると、所得税などの税金がかかることをご存じですか？
また、ケースによっては不動産売却の翌年に確定申告が必要です。
そこで今回は、不動産売却の際にかかる譲渡所得税やそのほかの税金について、そして確定申告の必要性や進め方について解説します。
千葉県野田市、流山市、柏市でこれから不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却で所得税と住民税がかかる？譲渡所得税とは

不動産売却の際にかかる主な税金の一つに、譲渡所得税があります。
まずは、譲渡所得税とはどのようなものなのかについて見ていきましょう。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産売却をして利益（譲渡所得）を得た場合にのみ、その利益に対して課される税金のことです。
ここでいう利益とは不動産の売却価格のことではなく、不動産売却で得たお金から不動産を購入する際にかかった費用を差し引いた純粋な利益のことを指すので注意してください。
なお、譲渡所得税という言葉は税金の正式名称ではなく、譲渡所得に対して課される「所得税」と「住民税」の総称です。
不動産売却で得た利益は個人の所得とみなされるため、会社から受け取る給与と同様に所得税と住民税が課されます。
譲渡所得の計算式は次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
計算式を見てもわかるように、取得費や譲渡費用の額が大きくなるほど譲渡所得の額が少なくなります。
不動産売却をする際には、取得費や譲渡費用をもらさず計上しましょう。
譲渡所得がマイナスになる場合は、当然ながら譲渡所得税はかかりません。

取得費とは

取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことをいいます。
取得費に加算できる主な項目は次のとおりです。

• 不動産の購入代金
• 不動産購入時にかかった税金
• 不動産購入時に支払った仲介手数料
• 不動産購入時におこなった測量、整地、解体などの費用

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことをいいます。
譲渡費用に含まれる主な項目は次のとおりです。

• 不動産売却時にかかった税金
• 不動産売却時に支払った仲介手数料
• 不動産売却のために支払った立退料
• 不動産売却のためにおこなった解体の費用

譲渡所得税の税率とは

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
不動産の所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」の税率です。
短期譲渡所得：39.63％
長期譲渡所得：20.315％
譲渡所得税の額は、譲渡所得に上記の税率をかけて算出します。
注意点としては、所有期間を判断するタイミングは不動産売却をした年の1月1日時点だということです。
たとえば2020年5月に購入した不動産を2025年6月に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えています。
しかし、売却した年の1月1日時点で考えると5年未満であり、このケースは短期譲渡所得に含まれてしまうので注意しましょう。
なお、この税率には所得税と住民税のほか、「復興特別所得税」も含まれています。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を目的とする財源確保のための税金です。

不動産売却時にかかる譲渡所得税以外の税金とは

不動産売却をすると、譲渡所得税以外にもいくつかの税金が課されます。

不動産売却時にかかる税金1：印紙税

印紙税は、不動産の売買契約締結時にかかる税金です。
購入した印紙を売買契約書に貼り、消印をすることで納税したとみなされます。
印紙税の額は売却した不動産の価格によって異なり、売却価格が高額になるほど印紙税額も高くなると考えておきましょう。
下記は印紙税額の一例です。

• 売却価格500万円超、1,000万円以下：印紙税5,000円
• 売却価格1,000万円超、5,000万円以下：印紙税1万円
• 売却価格5,000万円超、1億円以下：印紙税3万円
• ※令和6年3月31日まで講じられている軽減措置を適用した金額です。

不動産売却時にかかる税金2：登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有者名義を変更する際に課される税金です。
不動産売却時に住宅ローンが残っていた場合、もしくは抵当権が設定されたままになっていた場合は、抵当権を抹消するための登記費用が必要になります。
抵当権を抹消するための登記費用は、不動産1件につき1,000円です。
家と土地をそれぞれ1件としてカウントするため、住宅を売却するのであれば2,000円を支払うことになります。
なお、抵当権抹消の登記は不動産売却において重要なプロセスであり、内容が複雑な部分もあるため、手続きについては司法書士に依頼するケースが一般的です。

不動産売却時にかかる税金3：消費税

仲介手数料が発生する不動産売却では、仲介手数料に対して消費税が課されます。
不動産会社に対し成功報酬として支払う仲介手数料の額は上限が決められており、多くの不動産会社ではこの上限額に仲介手数料が設定されていると考えておきましょう。
仲介手数料の上限額は、売買された不動産の価格が400万円以上の場合、「売却価格×3％＋6万円」です。
仲介手数料の額に消費税率をかけることで、消費税の額を算出することができます。

不動産売却後の確定申告とは？譲渡所得税について申告しよう

不動産売却をすると、確定申告が必要になる場合があります。
確定申告とは、その1年で得た所得と所得に応じた税額を計算し、納税地の税務署に申告する手続きのことです。
確定申告の時期は毎年2月中旬から3月中旬頃となっており、不動産売却をした翌年におこないます。
ただし、その年によって日程が異なるため、細かいスケジュールに関しては国税庁や税務署のホームページで最新情報を確認しましょう。

不動産売却後に確定申告が必要になるケース

会社勤めをされている方の場合、会社から支払われる給与所得については会社が年末調整の手続きをしてくれているため、ご自身で確定申告をする必要はありません。
しかし、不動産売却によって得た利益についてはご自身での確定申告が必要です。
ここでいう利益とは、先ほどご紹介した「譲渡所得」のことです。
不動産売却で譲渡所得を得た場合は、譲渡所得税の申告をおこないましょう。
一方、譲渡所得がマイナスになった場合でも確定申告をしていたほうが良いケースがあります。
マイホームを売却して損失が出た場合、確定申告をすることによって利用できる「損益通算」で、所得税の節税につながる可能性があるからです。
損益通算とは、所得から不動産売却による損失額を差し引くことができる手続きで、所得額を少なくすることができます。

不動産売却後に確定申告が不要なケース

不動産売却での譲渡所得がマイナスになった場合、確定申告の必要はありません。

確定申告のやり方とは

確定申告のやり方には、ご自身で手続きを進める方法と、税理士に依頼する方法とがあります。
手続きに不安がある方や、時間がないという方、確実にスピーディーに済ませたいという方は、税理士への依頼を検討してみてはいかがでしょうか。

確定申告に必要な書類とは

ご自身で確定申告を進める場合は、次の書類を用意する必要があります。

• 確定申告書（B様式）
• 分離課税用の申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書の写し
• 登記事項証明書
• 取得費や譲渡費用を証明するための領収書など

確定申告書、分離課税用の申告書、譲渡所得の内訳書に関しては税務署で入手可能です。
登記事項証明書に関しては法務局で入手しましょう。

まとめ

不動産売却をして利益を得ると譲渡所得税を納める必要があり、翌年には確定申告が必要になります。
不動産売却から確定申告の時期までに時間があく場合もあるので、忘れないよう注意しましょう。
千葉県野田市、流山市、柏市で不動産売却時の税金や確定申告についてお悩みの方は、ちば住販株式会社までお気軽にご相談ください。