空き家のリフォームやリノベーションにかかる費用の相場や減税制度を解説

所有している空き家の売却をご検討中の方の中にはリフォームやリノベーションの実施について迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、リフォームやリノベーションをおこなうメリット・デメリットおよび費用の相場を知って、効果的なリフォームの知識を得ましょう。
千葉県野田市・流山市・柏市で空き家を所有している方は、リフォームやリノベーションについてまとめたこちらの記事をご参照ください。

空き家のリフォームやリノベーションのメリット・デメリットとは

リフォームとは、劣化した場所を補修し、古くて不具合があるもしくは機能が乏しい設備を最新設備に入れ替え、見た目や機能性を向上させる工事です。
一方リノベーションとは、今ある建物へ新しい価値や機能を追加するための工事で、不具合の補修や新旧設備入れ替えのリフォームとは意味が異なります。
リノベーション工事を例示すると、アイランドキッチン化・和室の洋室化・小分けの4DKを広くて使いやすい2LDKに間取り変更する場合などです。
空き家をきれいにするリフォームやリノベーションのメリット・デメリットとはどのようなものでしょうか。

空き家のリフォームやリノベーションのメリットとは

空き家がきれいで機能的になれば、売主にも買主にもメリットがあります。
買主が見つけやすくなる
居住していた家は家全体が劣化していたり、生活感が残っていることもあります。
もしも、何十年も居住している家や使わず空き家になっていた場合には、きれいだといえない状態になっていることがほとんどです。
少しでもきれいな状態の家の購入を望む買主が多いため、退去したそのままの状態では購入対象として好意的に見てくれないこともあるでしょう。
そのため、中古住宅は軽微な補修などのリフォームがなされていると買主が見つけやすくなるのです。
家の性能が上がる
リフォームによって下記のように性能が上がると快適に暮らせるでしょう。

• 使い勝手：設備の取り替え・間取りの変更により使いやすくなる
• 耐震性：耐震補強工事により新耐震基準になれば安心感が増す
• 美しさ：劣化部分を交換すれば現代風でおしゃれな見た目になる
• 省エネ性能：冷暖房効率が上がり健康に優しく、かかるコストも少なくなる
• 換気性能：床や家全体の湿度調整によってシロアリによる腐食を防ぐ

空き家のリフォームやリノベーションのデメリットとは

メリットがある一方で、空き家のリフォームやリノベーションにはデメリットもあります。
売却前に高額の費用がかかる
築年数が古い建物は何かしら劣化しているものです。
もし、各施工場所を必要最低限の補修にとどめたとしても、施工する場所が多くなればそれだけリフォーム費用の総額は上がります。
ましてや、大掛かりな室内のリノベーションや、耐震補強・屋根の葺き替えなどをおこなえば、想像以上に高額になることもあるのです。
リフォーム費用の全額を価格に上乗せして売却することは難しく、買主のためにおこなったリフォームであっても費用の全額回収は難しいため、注意が必要です。
また、売却前にリフォーム費用の支払いのためにまとまったお金を準備する必要があります。
買主が好まない場合がある
買主の好みに合わないリフォームだと購入を敬遠されることもあり、また、リフォームしていない物件を探している買主の購入対象からは外れるため、買主の範囲が狭くなる可能性もあります。
快適に住める状態や家のリフォームにかける費用の基準は人それぞれであり、自分自身で楽しみながらDIYリフォームしたいという方もいるため、売却前のリフォームは慎重に検討しましょう。

空き家のリフォームやリノベーションの単価や費用総額とは

売却前提のリフォームなら不動産会社へ相談しながら決めれば、費用を抑えつつ無駄のない仕様でリフォームできます。

空き家の一部リフォームをおこなう場合の費用相場とは？

売却前提のリフォームなら、50〜100万円の間に収まる範囲でおこなうと良いでしょう。
リフォームでよくある施工場所の個別の施工費用は以下のとおりです。
壁紙の張り替え
クロス張り替えの単価は、標準グレードで1,000円/㎡、高めのグレードで1,500円/㎡です。
ちなみに、クロスを張り替えるのが部屋の床以外の4方の壁と天井の5面なら、部屋の床面積の約4倍を目安にします。
たとえば、6帖（約10㎡）なら床面積の4倍の約40㎡を張り替え面積として、単価を掛けて計算しましょう。
不具合箇所の補修
家の中で破損・劣化・変形している場所を補修する場合は、破損の程度と補修の手間によって金額が変わります。
補修の場合ですと材料費はそれ程かかりませんが、施工の手間や技術料により1箇所につき1〜10万円かかります。

空き家のフルリノベーションをおこなう場合の費用相場とは？

フルリノベーションの費用は、下記のように施行する場所や内容によって異なり、費用の総額は500〜2,000万円と大きな金額幅があります。

• トイレ交換：施工・処分費用込みで20〜50万円
• 洗面台交換：施工・処分費用込みで10〜50万円
• キッチン交換：施工・処分費用込みで50〜100万円
• 浴室交換：施工・処分費用込みで50〜150万円

このように、フルリノベーションはあらゆる室内工事はもちろん、間取り変更や機能追加のための壁・柱・床の撤去及び新設や、ライフライン配管の移動および増設なども付随工事として必要です。
さらに、室内だけではなく外壁や屋根などもすべて手入れする場合は高額になるため、施工場所や仕上がりの仕様を決めて見積もりを取り、そこから精査しましょう。

空き家のリフォーム・リノベーションと確定申告でできる減税制度

制度の要件に合致するリフォームと確定申告をすれば、所得税や固定資産税が減税される制度がありますので、ぜひご活用ください。
減税対象になるリフォーム工事は下記の6つです。

• 耐震工事
• バリアフリー化工事
• 省エネ改修工事
• 三世代同居対応改修工事
• 長期優良住宅化工事
• 上記以外の増改築

以下で所得税と固定資産税に分けて制度や減税の概要を解説します。

空き家のリフォームと減税制度①所得税の減税

住宅のリフォームで所得税が減税されるのは下記の2種類です。
住宅ローン減税
住宅ローンやリフォームローンで10年以上の返済期間がある場合に、年末のローン残高の0.7%を10年間控除。
所得税の特別控除（投資型）
中古住宅で下記に対応するリフォームをおこなう場合に、標準的な工事金額の10%を1年間控除。

• 耐震工事
• バリアフリー化工事
• 省エネ改修工事
• 三世代同居対応改修工事
• 長期優良住宅化工事

空き家のリフォームと減税制度②固定資産税の減税

中古住宅で下記に対応するリフォームをおこなう場合に、住宅の固定資産税1/3〜2/3を、1年度分（場合により2〜3年分）軽減。

• 耐震工事
• バリアフリー化工事
• 省エネ改修工事
• 長期優良住宅化工事

まとめ

空き家のリフォームやリノベーションによって買主が見つけやすくなる反面、費用を売却価格に上乗せして全額回収するのは困難なため、施工内容の精査が重要です。
所得税や固定資産税の減税に関しては要件が工事内容などによって異なり、確定申告の必要もあるため、不動産会社や税理士などの専門家へ確認するようにしましょう。
リフォーム・リノベーションに関するご相談は、千葉県野田市・流山市・柏市で不動産業を営む「ちば住販株式会社」へお気軽にご相談ください。