相続したときに知っておきたい不動産売却の注意点を解説!

2022-11-22

相続したときに知っておきたい不動産売却の注意点を解説!

この記事のハイライト
●相続した不動産は、名義を変更しないと不動産売却ができない
●「相続税の取得費加算の特例」などを利用する際は、売却の期限に注意が必要
●相続した物件を売却するときは、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめ

不動産の所有者が亡くなると相続が開始し、不動産の所有権は相続人へ移ります。
このように、相続によって取得した物件を不動産売却する際は、注意点があることをご存じでしょうか。
そこで今回は、相続をともなう不動産売却の注意点や、媒介契約の選び方を解説します。
千葉県野田市、流山市、柏市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

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相続時の不動産売却における名義の注意点

相続時の不動産売却における名義の注意点

相続が発生すると、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に相続税の申告および納税の手続きが必要です。
そして相続した不動産を売却するためには、名義変更しなければなりません。
相続の開始から名義変更に至るまでについて、手続きの流れと注意点を確認していきましょう。

遺産分割の方法

遺産分割には、以下の4つの方法があります。

  • 現物分割:そのままの形で財産を分割する
  • 換価分割:財産を現金化してから分割する
  • 代償分割:財産を多く継承した方が、ほかの相続人に差額分だけ現金などを支払う
  • 共有分割:一つの財産を複数人で継承する

売却予定の不動産を相続するのが1人のときは、現物分割により分割したあと、単独名義の物件として不動産売却します。
複数人で相続するときは、いったん代表相続人の単独名義としたあとで不動産売却する、換価分割を選択すると良いでしょう。
あるいは共有分割したあと、共有名義の物件として不動産売却する方法もあります。

遺産分割協議をする

遺言書がないときや、法定相続分とは異なる割合で遺産を分割するときは、遺産分割協議をおこないます。
そして協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成してください。
相続財産に不動産が含まれるときは、物件情報を正確に記載する必要があります。
対象となる不動産の登記事項証明書を取得したうえで、以下の物件情報を記載してください。

  • 土地:所在、地番、地目、地積
  • 建物:所在、家屋番号、種類、構造、床面積

このほか共有名義の不動産として相続する際は、各人の持分割合も遺産分割協議書に記載します。
そして相続人全員の署名・実印による押印をし、協議が成立した年月日を明記してください。

相続登記をする

不動産の相続人が確定したら、相続登記による名義変更をおこないます。
申請先は、当該不動産の所在地を管轄する法務局です。
相続登記の際は、以下の必要書類を準備してください。

  • 所有権移転の登記申請書
  • 遺産分割協議書(不動産の分割方法が記載されているもの)
  • 印鑑証明書
  • 被相続人の死亡時の戸籍(除籍)謄本
  • 被相続人の出生時からの除籍・改製原戸籍謄本
  • 相続人全員の戸籍謄本(抄本)、住民票(除票)の写し
  • 固定資産評価証明書
  • 相続関係説明図

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相続時の不動産売却における売却期限の注意点

相続時の不動産売却における売却期限の注意点

相続が関係する手続きには、期限が定められているものがあります。
そして相続後に不動産売却するときも、売却のタイミングにより税額が変わるなどの注意点があります。
そこで、相続から売却までの期限における注意点を確認していきましょう。

3年以内の売却がおすすめ

相続した物件の不動産売却は、相続税の申告期限から3年以内がおすすめです。
3年以内に売却すれば、「相続税の取得費加算の特例」を利用できます。
この特例を利用するための要件は、次のとおりです。

  • 相続や遺贈により財産を取得していること
  • その財産を取得した方に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

実家などの空き家を相続したときには、譲渡所得から最高で3,000万円が控除される場合があります。
相続により取得した被相続人の居住用家屋もしくは居住用家屋の敷地を、平成28年4月1日から令和5年12月31日の期限までに売却することが条件です。
なお、被相続人と同居している場合には、マイホームの売却に適用される3,000万円の特別控除を利用できます。

不動産会社に相談するのがおすすめ

前述した特例を利用するためには、定められた期限までに不動産売却が完了していなければなりません。
ただし、売却活動は少なくとも3か月の期間を要します。
物件の条件によっては半年や1年以上かかることもあるため、なるべく早く売却活動を進めるのがポイントです。
そこで相続後に不動産売却を予定しているときは、まずは不動産会社に相談すると良いでしょう。

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相続時の不動産売却における媒介契約の注意点

相続時の不動産売却における媒介契約の注意点

不動産売却にあたり仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を締結します。
3種類ある媒介契約にはどのような特徴があるのか、注意点とともに確認していきましょう。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社へ仲介を依頼できる方法のことです。
そして自分で見つけた買主とは、不動産会社を通さずに直接売買契約を結べます。
ただし注意点として、不動産会社には販売活動の進捗を報告する義務がなく、現状を把握しにくいことが挙げられます。
また、レインズ(不動産流通標準情報システム)に物件情報を登録する義務もありません。
そのため、人気エリアに所在する築浅の物件など、比較的買主が見つかりやすい不動産に向いている媒介契約です。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、一つの不動産会社へ仲介を依頼できる方法のことです。
また、一般媒介契約と同じく、自分で見つけた買主とは、不動産会社を通さずに直接売買契約を結べます。
特定の不動産会社としか媒介契約を結べない一方で、2週間に1回以上は販売活動の進捗報告を受けられます。
そして、媒介契約の成立から7日以内にレインズ(不動産流通標準情報システム)へ物件情報を登録する義務もあるため、広く買主を募ることが可能です。
なお、媒介契約の有効期間は3か月以内で、更新する際は改めて手続きしてください。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく一つの不動産会社へ仲介を依頼できる方法のことです。
不動産会社からは1週間に1回以上、販売活動の進捗報告を受けられます。
そして、媒介契約の成立から5日以内にレインズへ物件情報を登録する義務もあり、ほかの媒介契約と比較してフォローが手厚いのが特徴です。
ただし、自分で見つけた買主であっても不動産会社を通す必要があります。
しかし通常の不動産売却において、個人が自力で買主を見つけることは困難なケースが珍しくありません。
親族や知人などに売却する目処が立っているような状況でない限り、自己発見取引が制限されている専属専任媒介契約でも大きな問題にはならないでしょう。

相続物件の不動産売却は専任系の媒介契約がおすすめ

相続により取得した物件は、築年数が経過していたり、遠方に所在していたりするケースも多いのではないでしょうか。
その場合は、不動産会社からのフォローが手厚い専任系の媒介契約がおすすめです。
定期的に販売活動の進捗報告も受けられるため、売却活動にあまり手間をかけたくない方も、専任系の媒介契約を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

相続した不動産を売却するときの注意点を解説しました。
相続税の申告や特別控除の適用には期限が定められているため、不動産会社と相談しながら不動産売却を進めるのがおすすめです。
私たち「ちば住販株式会社」は、千葉県野田市、流山市、柏市で価格査定の依頼を承っております。
相続をともなう不動産売却をご希望の方も、お気軽にご相談ください。

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