不動産相続で課税される税金の種類は？計算方法や対策について解説！

相続の機会は多くないですが、しっかり理解して税金を納めないとペナルティが科せられたり、節税の機会を逃してしまいます。
この記事では、不動産相続に伴う税金の種類や相続税の計算方法、節税対策について解説します。
千葉県野田市、流山市、柏市でこれから相続を控えている方は、最後まで読んでいただき相続時にお役立てください。

不動産を相続したときにかかる税金の種類

不動産を相続した場合には相続税と登録免許税がかかりますが、それぞれどのような税金なのでしょうか。

相続税

亡くなった方が生前に所有していた資産や権利や義務などを、配偶者や子ども、親族などに引き継ぐことを相続と言います。
このとき亡くなった方のことを被相続人、配偶者や子どもなど引き継がれたほうを相続人といいます。
受け継ぐ財産の評価額によって税率が決まり、相続人が支払う税金を相続税と呼びます。
相続税は不動産相続した場合に支払うべき税金の種類のひとつです。
相続を受けたのならば必ず相続税を支払うわけではなく、遺産総額によって決まります。
借金や負債などのマイナスの財産も保有していて、それが預貯金や不動産などプラスの財産を上回っているのならば相続税は課税されません。
また、プラスの財産が多くとも相続税の控除額を下回る場合も、同様に相続税は課税されません。
相続税の計算方法は後述しますので、しっかりと把握しておきましょう。

登録免許税

不動産を相続した場合、故人から相続人に所有権が移ります。
このとき、登記して公開された帳簿に記載しなければ、所有者が変更されたとは言えません。
所有者の変更をしていなければ、相続した不動産を賃貸物件にすることや、売却することもできないのです。
賃貸や売買の契約は対象となる不動産の所有者本人と契約する必要があるので、所有者の証明にもなる登記が必要になります。
この登記手続きをするために必要になるのが登録免許税で、不動産を相続するときに必要になる税金の種類のひとつです。
登録免許税は登記手続きとともに法務局に納税しまずが、一般的には司法書士に報酬を支払うことで、司法書士が代行して納税します。
登録免許税と司法書士への報酬を含めた登記費用として6万円から10万円程度が一般的な相場です。
相続登記する不動産の数によっても変わるので、相続が発生したときには相続登記の相談を司法書士にしておきましょう。
この相続登記は2024年の4月から義務化され、正当な理由もなく未登記の場合には過料が科せられます。
過去にさかのぼって登記する必要が出てくるので、相続が発生したときには間違いなく相続登記の手続きをしておきましょう。

不動産相続した場合の税金の計算方法

不動産を相続した場合の税金には登録免許税と相続税がありますが、ここでは相続税の計算方法について解説します。

課税対象になる遺産総額を計算する

相続税を計算したくても、まずは遺産の総額を計算しなければ先に進みません。
遺産総額は、預貯金の場合はその金額を、借金や負債がある場合にはその金額を確認します。
不動産や株式などの有価証券は、その評価額が遺産総額に加算されます。
不動産の相続税評価の算出方法は、土地は相続税路線価を、建物は固定資産税の納付書や不動産の評価証明書などに記載されている固定資産税評価額をそのまま利用しましょう。
相続税路線価とは、国税庁が毎年公表している評価基準で、道路に1㎡あたりの評価額が設定されていて、道路に面した土地はその評価額をもとに計算する仕組みです。
相続税路線価が定められていない地域の土地は倍率方式といって、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。
これを用いて不動産の相続評価額を決定し、その他の財産と合算して遺産総額を計算しましょう。

遺産総額が分かったら相続税額を計算

相続税額は以下の計算式で、遺産総額から葬儀費用と基礎控除額を差し引き、相続税率をかければ算出できます。
相続税額＝（遺産総額－葬儀費用－基礎控除額）×税率－控除額
基礎控除額とは相続人数によって決まる数字で、3,000万円＋600万円×相続人数で算出されます。
相続人が配偶者に子どもが2人ならば相続人は3人なので3,000万円＋600万円×3＝4,800万円です。
この場合、遺産総額が4,800万円以下ならば、相続税は課税されません。
遺産総額がそれ以上の場合は、基礎控除まで差し引いて残った金額によって決まっている税率と控除額を計算し、相続税額を計算します。
税率は、1,000万円以下ならば10％、3,000万円以下は15％と50万円の控除、5,000万円以下は20％と200万円の控除など、速算表で参照できます。
速算表は国税庁のホームページでも公開しているので、細かく調べたい方は確認してみてください。

不動産相続したときの税金対策

相続税の納税義務はあるものの、税額を抑えられるのならば抑えたいと考えるのは当然のことです。
そんな税金対策について解説します。

住宅資金贈与制度

生前にできる対策として、住宅資金贈与制度が挙げられます。
住宅購入のための贈与ならば最大1,310万円までの贈与が非課税になるので、とても大きい非課税枠です。
住宅購入のための利用が条件なのでので、住み替えなど贈与を受ける側も助かります。
生前に保有している資産を利用するので、税金対策として大きなものになるでしょう。

配偶者贈与制度

住宅資金贈与制度と同様で、配偶者が居住用の不動産を購入する場合、最大で2,000万円までの贈与が非課税になります。
配偶者ならば住宅資金贈与制度を利用するよいも有利になるので、こちらの贈与制度を利用したほうが良いでしょう。
ただし、婚姻期間が20年以上あることや、贈与を受けた翌年の3月15日までに、贈与により取得した不動産に居住し、そのまま居住し続けることが条件です。
不動産を新たに購入するだけではなく、被相続人から居住用の不動産を贈与された場合も同様です。
この制度を活用するならば、被相続人と配偶者が住んでいた住宅を配偶者に贈与することが現実的なところでしょう。

相次相続控除

相次相続控除とは、相続が10年以内に連続して発生した場合に、新たな相続で納税する相続税を控除する制度です。
たとえば祖父が亡くなり相続が発生し相続税を納税、その10年以内に父が亡くなり相続税を納税すると制度の対象になります。
ポイントは先に発生した相続で相続税が発生しているところです。
相次相続控除では1年過ぎるごとに10％控除額が少なくなり、10年を超えると消滅します。
相続が立て続けに起きることはまれですが、該当する場合には活用しましょう。
その他には未成年控除や1億6,000万円の配偶者控除など、相続にまつわる控除にはいくつかあります。
上手に活用して相続税の対策をしていきましょう。

まとめ

不動産相続時に課税される税金には相続税と登録免許税があり、相続税は遺産総額を求めた後に基礎控除を差し引いて税率をかけて計算します。
相続税には住宅資金贈与制度や配偶者贈与制度、相次相続控除などの控除もあるので、上手に利用して対策しましょう。
千葉県野田市、流山市、柏市でこれから相続を控えていて相続について詳しく知りたい方は、ちば住販株式会社までお気軽にご相談ください。