ローン残債のある不動産売却方法と注意点・抵当権についてご説明

不動産売却を考えているけれどローン残債があると悩んでいませんか。
この場合、ローン残債と売却予想価格のどちらが高いかで売却方法が大きく変わります。
そこで今回は千葉県野田市、流山市、柏市で不動産売却をサポートする私たちちば住販株式会社が、ローン残債のある不動産売却方法と注意点・抵当権についてご説明します。

ローン残債のある不動産売却でポイントとなる抵当権について

ローン残債のある不動産には金融機関から抵当権が設定されています。
抵当権とは住宅ローン融資をおこなったものの、もしもローン返済が滞った場合に、担保にした不動産を売却してローン残債の回収を図ることができる権利です。
つまり住宅ローンを融資した不動産に担保設定をおこなうことで、金融機関はローン返済が滞った際の保険代わりとしているのです。
この債権回収を不動産売却によっておこなうための権利が、抵当権というわけです。

不動産に抵当権を設定する方法とは

不動産の抵当権の設定は、法務局で手続きをおこないます。
抵当権の設定の登記手続きは、不動産の所有者がおこなうこともできますが、一般的には司法書士がおこないます。
なぜなら抵当権の設定登記は金融機関の利益に直結する法的手続きなので、個人による手続きを認めないからです。
そのため抵当権設定登記の手続きは、金融機関が依頼した司法書士によって正確に手続きがなされます。
また不動産に設定する抵当権は、複数の債権者が設定登記をおこなうことが可能です。
ただしその場合は、抵当権を先に設定した債権者が債権回収を優先的におこなうことになります。
つまり抵当権を設定した順番が、そのまま債権回収の優先順位になるということです。

不動産売却時になぜ抵当権を抹消していなければならないのか

まず、抵当権が設定されている不動産は売却することができません。
ローン残債がある状態では抵当権が設定されているため、不動産の所有者の都合で勝手に売却することはできないのです。
そのため、ローンを完済して抵当権の抹消登記をおこなわなければなりません。
抵当権はローンを完済しても自動的に抹消されるわけではなく、ローン残債を完済したら法務局で抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
抵当権が設定されていると金融機関は新たな住宅ローンを融資しないので、買主が住宅ローンの利用ができなくなります。
買主が見つかっても売買の手続きができない可能性があるため注意しましょう。
早期に売却するためにも、ローンを完済したらすぐに抵当権抹消の手続きをおこないましょう。

ローン残債がある場合の不動産売却方法について

ここではローン残債がある場合の不動産売却方法について、3つご紹介します。
ローン残債のある不動産売却では、ローン残債の金額と物件の売却額によって選択できる方法が異なります。
そのため、ローン残債のある不動産の売却を考える場合は、まず金融機関に連絡して正確なローン残債額を確認しましょう。
次に不動産会社に依頼して、ローン残債がいくらかを伝えた上で、査定を依頼します。
査定額はあくまで売却予想価格であるため、実際の成約価格ではありません。
しかし、売却価格の相場を把握できるでしょう。

不動産売却価格がローン残債を上回るアンダーローンの場合

アンダーローン状態で不動産売却をおこなう際は、売却金額でローン残債を完済することになります。
基本的に不動産売却をおこなうには、売却時にローン残債を完済した状態にしておかなければなりません。
なぜならローン残債がある状態では、金融機関は抵当権の抹消をおこなってくれないからです。
しかし、アンダーローンの場合は売却金額でローンを完済できるため通常の不動産売却の流れで進められるでしょう。

不動産売却価格がローン残債を下回るオーバーローンの場合

オーバーローン状態の不動産売却をおこなうには、売却代金にプラスして不足分を現金で支払ってローン残債を完済します。
つまり不足分の資金を用意できない場合は、オーバーローン状態の不動産を売却することはできません。

ローン残債がある物件のリースバックは可能なのか？

リースバックとは、不動産を売却した新所有者と賃貸借契約を締結することで、自宅の売却後も賃貸という形で引き続き住み続けられる仕組みのことです。
リースバックを利用するには、リースバック会社に査定を依頼して、売却価格に納得すればすぐに売却金を支払ってもらうことができます。
ただしリースバックが利用できるケースは、アンダーローンの場合と、オーバーローンでも不足分を自己資金で補填することができる場合に限られるため、注意しましょう。

ローン残債のある不動産売却の注意点

住宅ローンの借り入れのある不動産売却で重要な注意点は、不動産売却価格がローン残債を上回るのか下回るのかという点です。
特に築年数の浅い不動産売却は高値売却が期待できるのですが、その反面、ローンの借り入れから時間があまり経過していないため、ローン残債も多額になります。
そのため高値売却であってもローン残債が上回っている場合は、自己資金を投じて完済しなければなりません。
ローン残債のある不動産売却では、物件の引き渡し時にローン残債を完済して抵当権の抹消登記をできるかどうかが注意点となります。
売却代金ではローン残債を完済できないオーバーローン状態の売却では、自己資金を余裕をもって準備しておく必要があります。

売却代金と自己資金で完済できない場合に利用できる住み替えローン

不動産売却代金と自己資金だけではローン残債を完済できない場合、住み替えローンを利用する方法もあります。
住み替えローンは、売却代金と自己資金で支払ってもなお残るローン残債を、住み替える新居の購入代金に上乗せして新たな住宅ローンを組む方法です。

住宅ローンの返済が困難になったらすぐに任意売却の検討を

離婚や失業など、何らかの経済的事情で住宅ローンの返済を延滞してしまった場合、すぐに金融機関に相談して任意売却を検討するのがおすすめです。
任意売却とはローンの支払いを延滞してしまった場合に、金融機関の承諾を得ることで不動産売却が可能になる仕組みです。
任意売却ができれば、通常の仲介による不動産売却と同じ形で高値での売却が期待できます。
任意売却せずに延滞を続けると競売にかけられますが、競売は安値となりデメリットしかないので、早めに金融機関に相談して任意売却を選択するほうが良いでしょう。

まとめ

今回はローン残債のある不動産売却方法と注意点、抵当権についてご説明しました。
不動産に設定された抵当権はローンを完済しても自動で消滅するわけではないので、注意が必要です。
またローン残債は売却時に完済状態にしておく必要があるため、事前にローン残債と査定額を調べて自己資金の準備が必要かどうかを正確に判断することが大切です。
私たちちば住販株式会社は、千葉県野田市、流山市、柏市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。