2023-02-28
土地や建物などの不動産を売却すると、仲介手数料のほかにもさまざまな費用が発生します。
発生する費用はケースごとに異なるため、あらかじめ相場や支払い時期を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却にかかる費用の種類や相場、利用できる控除について解説します。
千葉県野田市や流山市、柏市で不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。
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不動産売却にかかる費用と聞くと、仲介手数料をイメージする方は多いのではないでしょうか。
しかし不動産を売却する際は、仲介手数料のほかにもさまざまな費用が発生します。
まずは、不動産売却にかかる費用の種類を把握しておきましょう。
仲介手数料とは、不動産会社に物件の売却を依頼して、売買契約が成立した場合に成功報酬として支払う費用です。
支払い時期は、売買契約を締結したときと物件を引き渡すときの2回に分けることが一般的です。
ただし、不動産会社によっては引き渡し時に一括で支払うこともあるため、事前に確認しておくようにしましょう。
印紙税とは、契約書や領収書、証書など特定の文書に対して課される税金です。
不動産売却においては、買主と取り交わす売買契約書に対して課税されます。
納税額は不動産の売却価格によって異なり、金額に応じた収入印紙を売買契約書に貼り付けて納税します。
住宅ローンを組んで購入した不動産には「抵当権」といって、債権者(銀行など)が自宅を担保にとる権利が設定されています。
抵当権が設定されている間は所有者の意思だけでは売却ができないため、ローンを完済して抵当権を抹消する手続きが必要です。
その際には抵当権抹消費用が発生し、またローンを一括返済するときにも手数料がかかります。
譲渡所得税とは、不動産売却により譲渡所得(売却益)が発生した場合にかかる税金です。
所得税と住民税、復興特別所得税を総称して譲渡所得税と呼びます。
確定申告により納税額が確定するため、支払い時期は不動産を売却した翌年です。
譲渡所得税には、負担を軽減できるような特例や控除がいくつか用意されており、適用することで非課税になるケースもあります。
間取り3LDK、築年数13年の不動産を2,800万円で売却した場合、どのくらいの費用がかかるのかをシミュレーションしてみましょう。
今回のケースでは、売却費用として合計105万2,400円かかることになります。
上記はあくまでも一例であり、引っ越し費用やハウスクリーニング費用を含めると、さらに費用が高くなります。
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続いて、不動産売却でかかる費用の相場や計算方法について解説します。
なかでも仲介手数料と譲渡所得税は高額になりやすいため、計算方法を理解して事前に目安を算出しておくことをおすすめします。
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。
ほとんどの会社が仲介手数料を上限額で設定しているため、上限を把握しておくと良いでしょう。
上限額を求める計算式は次のとおりです。
上記のように、仲介手数料は不動産の売却価格によって異なります。
たとえば2,000万円の不動産を売却した場合の仲介手数料は「(2,000万円×3%+6万円)+消費税=72万6,000円」です。
なお、400万円以下の空き家などを売却する際には、仲介手数料とは別に物件調査費用が加算されることがあります。
追加費用がかかる際は、あらかじめ不動産会社が売主にご説明して、合意を得なければなりません。
印紙税は不動産の売却価格によって異なり、相場は1,000円〜6万円ほどです。
なお、令和6年3月31日までに作成された売買契約書には軽減税率が適用されます。
国税庁のホームページに詳細が記載されているため、あらかじめ確認しておくと安心です。
不動産売却における抵当権抹消費用の相場は、司法書士への報酬込みで5,000円~2万円ほどです。
ご自身で手続きする場合は、1つの不動産あたり1,000円の登録免許税のみで済みますが、重要な手続きであるため、司法書士へ依頼することをおすすめします。
また、抵当権抹消のためにローンを全額返済する場合は、繰上げ返済手数料が発生するため注意が必要です。
返済手数料は金融機関によって異なりますが、5,000円〜3万円ほどかかると考えておきましょう。
譲渡所得税額を求めるには、まず譲渡所得(売却益)がいくらになるかを計算しなければなりません。
譲渡所得は以下の計算式を利用して求めます。
譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)
取得費は物件を購入する際に要した費用のことで、譲渡費用は物件を売却する際に要した費用のことです。
これらの費用を差し引いた金額に税率をかければ、譲渡所得税を算出できます。
税率は不動産の所有期間によって異なるため、お間違えのないようご注意ください。
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最後に、不動産売却にかかる税金や費用を抑える方法について解説します。
不動産売却では、交通費などの細かい出費を抑えることも重要です。
相続などで取得した不動産の場合、飛行機を利用しなければならないほど遠方にあるケースも少なくありません。
新幹線や飛行機を使って移動するとなると、交通費だけで多額の出費になってしまいます。
不動産が遠方にある場合は、なるべく現地に行く回数を減らせるよう、不動産会社にご相談ください。
自宅を売却する場合は、条件を満たすことで「居住用財産の3,000万円控除」を利用できる可能性があります。
この特例は、自宅を売って譲渡所得が発生した場合に、最大3,000万円まで控除できるというものです。
つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金はかからないということになります。
売却した不動産が相続により取得したものであれば「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を適用できる可能性があります。
この特例は、相続不動産を売却して譲渡所得が発生した場合に、最大3,000万円まで控除できるというものです。
いずれの特例にも適用要件が定められているため、事前に国税庁のホームページで確認しておくと良いでしょう。
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土地や建物を売却する際には、仲介手数料だけでなく、印紙税や登録免許税などの税金も発生します。
売却により利益が生じた場合は譲渡所得税も課されるため、特例や控除を利用して金銭面の負担を軽減しましょう。
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