不動産相続においてよくあるトラブルとは?解決策も解説!

2023-05-02

不動産相続においてよくあるトラブルとは?解決策も解説!

この記事のハイライト
●相続人の人数が多い場合や親と同居していた相続人がいる場合は意見の対立が起きやすい
●不動産の分割方法は相続人全員が納得できるよう十分に話し合うことが大切
●親が元気なうちに登記内容を確認しておくと相続登記に関するトラブルを防ぐことができる

親が所有していた土地や建物は、原則として子どもが相続することになります。
不動産は現金のように平等に分割するのが難しいため、相続人同士で揉めることも少なくありません。
今回は、不動産相続で起こりうる主なトラブルとその解決策を解説します。
千葉県野田市や流山市、柏市で不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産の相続トラブル1:相続人の間で揉める

不動産の相続トラブル1:相続人の間で揉める

被相続人が適切な遺言書を残していない場合は、相続人による遺産分割協議をおこなって分割方法を決める必要があります。
その際に、相続人の間で意見がまとまらず揉めるケースが多いため注意が必要です。
ここでは、どのような場合に相続人同士でトラブルになるのかを解説します。

相続人が多く意見がまとまらない

遺産分割協議では、相続人全員の同意を得る必要があります。
もしご自身が不動産の売却を望んでも、反対する方が1人でもいれば売却することはできません。
相続人が多くなるほど合意形成が難しくなり、不動産が有効活用されずに放置されるケースは年々増加しています。
また、被相続人に離婚歴があり、元配偶者との間に子どもがいる場合は、その子どもからも合意を得なければなりません。
ほかの相続人との関係が希薄であったり、相続人同士の仲が悪かったりする場合も、意見の対立が起きやすい傾向にあります。

親と同居していた相続人がいる

相続人のなかに親と同居していた方がいる場合も、トラブルになる可能性が高まります。
長年親と同居して面倒を見てきた方からすると、実家は自分が引き継ぐものだと考えるでしょう。
ほかの相続人も同じ考えであれば問題ありませんが、反対する方がいれば揉める原因となってしまいます。

解決策は?

相続人同士で揉めるのを防ぐには、被相続人が生前に遺言書を作成しておくことが大切です。
遺言書があれば、基本的にその内容に沿って遺産を分割するため、意見の対立によるトラブルを回避できます。
親が元気なうちから相続の話をするのは気が重いかもしれませんが、相続発生後に揉めると円満に解決するのは困難です。
相続人同士の関係を良好に保つためにも、親が元気なうちに遺言書を作成しておくよう話し合っておきましょう。
ただし、遺言書の内容が偏っているとトラブルの原因となるため、作成時は弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。

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不動産の相続トラブル2:平等に分割できない

不動産の相続トラブル2:平等に分割できない

相続人同士の関係が良好でも、遺産分割協議でトラブルになることがあります。
ここでは、不動産の分割方法で揉めるケースを解説します。

平等に分割しようとして揉めてしまう

多くの方が、相続時にはなるべく全員が納得するよう、できるだけ均等に分割したいと考えるでしょう。
遺産が現金だけであれば1円単位で均等に分けることができますが、不動産の場合は均等に分割するのが困難です。
そのため、遺産のなかに不動産があると、平等に分けようとすることで、かえって話し合いが進まない可能性があります。

解決策は?

不動産を平等に分けるために、共有分割を検討される方は少なくありません。
共有分割とは、1つの不動産を複数の相続人または全員で相続することです。
たとえば、兄弟3人で1つの不動産を共有分割すると、それぞれが3分の1ずつ所有権を有することになります。
共有分割であれば不動産を平等に相続できますが、将来的なリスクが大きいため注意必要です。
たとえば共有名義の不動産は、売却または賃貸に出す際に共有者全員から許可を得なければなりません。
共有者が亡くなると、その子どもや孫に所有権が移行して、雪だるま式に共有者が増えていってしまうリスクもあります。
そうなると共有者が増えることで、ますます合意形成が難しくなってしまうため、共有分割はおすすめできません。
リスクを避けて不動産を平等に分割したい場合は、共有分割ではなく以下の方法をおすすめします。
代償分割
代償分割とは、特定の相続人が土地や建物を相続するか代わりに、ほかの相続人に代償金を支払う方法です。
たとえば3,000万円の不動産を兄が相続して弟に1,500万円を支払えば、代償分割したことになります。
代償金を支払うことで、ある程度平等に分割できるようになる点がメリットです。
ただし、不動産を受け取る側に代償金を支払えるだけの資力がなければ、代償分割はおこなえません。
換価分割
換価分割とは、不動産を売却して得たお金を相続人全員で分割する方法です。
不動産を現金化することで、1円単位で均等にわけられるようになります。
不動産を手放すことになってしまいますが、平等に分けるという意味ではもっともおすすめな方法です。
現物分割
土地の場合は、分筆して土地を複数に分けてから、相続人それぞれが取得する方法もあります。
これを現物分割といい、分筆後の土地は各相続人が自由に活用できる点がメリットです。
ただし、土地の形状や立地、面積によっては分筆後に評価額が高い土地と低い土地が生まれる可能性があります。
その場合、平等に分割できたとはいえず、誰がどの土地を取得するかで揉める原因となります。

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不動産の相続トラブル3:名義変更がされていなかった

不動産の相続トラブル3:名義変更がされていなかった

不動産を相続したら、名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要です。
不動産相続においては、この相続登記をめぐるトラブルが少なくありません。
ここからは、不動産の名義変更に関するトラブルを解説します。

不動産の名義が祖父のままだった

不動産を相続して名義変更をしようとしたことろ、名義が親ではなく祖父のままだったというケースがあります。
なぜこのようなことが起こるのかというと、現在、相続登記は任意であり申請期限や罰則などもないためです。
「費用がかかるから」「遺産分割協議に時間がかかったから」など、さまざまな理由で相続登記が未完了の不動産は少なくありません。
もし相続した不動産が親ではなく祖父の名義だった場合は、祖父の相続から整理していく必要があり、時間と手間かかってしまいます。

解決策は?

相続登記に関するトラブルを避けるためにも、親が元気なうちに登記の内容を確認しておきましょう。
不動産の情報が記載されている登記簿謄本は、直接法務局へ行けば確認できます。
また、近年は「登記ねっと」というオンライン申請システムを利用して、インターネット経由で請求することも可能です。
登記簿を確認した結果、名義変更されていないことがわかっても、当事者である親がいればスムーズな解決が見込めます。

相続登記は令和6年4月1日から義務化される

相続登記の放置により所有者不明土地が増えたことから、政府は令和6年4月1日より相続登記を義務化することを決定しました。
この制度により、不動産を取得した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に登記の手続きをしないといけません。
遺産分割協議によって不動産の取得が決まった場合も、遺産分割協議が成立した日から3年以内に申請する必要があります。
もし正当な理由がなく期限内に登記ができない場合は、10万円以下の過料が課される可能性があるため注意しましょう。

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まとめ

不動産は均等に分割するのが難しいため、相続人同士でトラブルになる可能性があります。
遺産分割協議では、相続人全員が納得できるよう、分割方法を十分に話し合うことが大切です。
トラブルを防止するためにも、親が元気なうちから相続について話し合っておくようにしましょう。
私たち「ちば住販株式会社」では、千葉県野田市・流山市・柏市を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
不動産相続などでお困りの方や売却をお考えの方は、お気軽に弊社までご相談ください。
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