空き家を売りたい！現状のまま売るのと更地にするのどちらがおすすめ？

「空き家を売りたいけれど、どのように売却すべきかわからない」と悩まれている方は珍しくありません。
活用していない空き家は放置につながることも多く、さまざまなトラブルの原因となるため、売りたいと思ったら早めに動くことをおすすめします。
今回は、空き家を現状で売る方法と更地にして売る方法それぞれのメリット・デメリットと、空き家の売却にかかる費用を解説します。
千葉県野田市や流山市、柏市で、空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を現状のまま売りたい！メリット・デメリットとは

まずは、空き家を現状のまま売る場合のメリット・デメリットを解説します。

現状のまま売る方法1：古家付き土地として売る

古家付き土地とは、その名のとおり、古い建物が建った状態で売り出すことです。
建物に資産価値がほぼない場合、土地のみの価格で売り出すことがあります。
土地をメインに売却するため、土地を求めている方に向けた売却方法です。
「上物付き土地」や「現状古家あり」などと表記されることもあります。

現状のまま売る方法2：中古物件として売る

売りたい空き家を現状のまま売る場合、中古物件として売却することもできます。
古家付き土地とは違い、建物に資産価値が残っていたり、まだ住めたりする場合に用いられることが多い方法です。
この方法では、安く中古物件を購入後、リフォームして住みたい方がターゲットとなります。

古家付き土地にするか中古物件にするかの判断基準は？

古家付き土地として売るか、中古物件として売るかの判断基準は、築年数です。
木造建築の場合、築20年を超えると資産価値はほぼなくなるといわれています。
そのため、築20年を境として、古家として取り扱うケースが増加します。
空き家を現状のまま売りたい場合は、空き家の築年数を確認しましょう。
ただし、築年数は目安に過ぎず、空き家の状態によっては築20年を超えていても中古住宅として売却できる可能性があります。

現状のまま売るメリット

空き家を現状のまま売る場合のメリットは、下記のとおりです。

• 解体費用がかからない
• 手間をかけずに売り出せる
• 固定資産税の負担を軽減できる

メリットしてまず挙げられるのが、解体費用がかからないことです。
建物の解体には、状況によって多額の費用がかかります。
現状のままであれば、費用をかけずに空き家を手放すことが可能です。
また、売却の際に手間がかからないこともメリットです。
解体するためには、見積もりを取ったり工事のスケジュールを組んだりする必要がありますが、現状のまま売却する場合はその手間を省けます。
さらに、固定資産税の負担を軽減したまま売却活動ができるというメリットもあります。
1月1日時点で住宅が建っている土地は、固定資産税の軽減措置を受けることが可能です。
更地にしてしまうと軽減措置を受けられなくなり、売却期間中に高額な固定資産税を納めることになるかもしれません。
売却には費用がかかるため、少しでも出費を抑えたい方には大きなメリットだといえます。

現状のまま売るデメリット

空き家を現状のまま売る場合のデメリットは、下記のとおりです。

• 状態が悪いとマイナスの印象を与えてしまう
• 買手が見つからない可能性がある

築年数が古く建物の状態が悪いと、マイナスの印象を与えやすいのがデメリットです。
印象が悪いがゆえに買手が付かず、なかなか売却できない可能性もあります。

空き家を更地にして売りたい！メリット・デメリットとは

更地とは、建物や植栽、塀などがなにもない状態のことです。
土地を購入後、すぐに家を建てられるため、新築住宅を建てる土地を探している方がターゲットとなります。
また、築年数が古く、倒壊のリスクがある空き家の売却にも採用される方法です。
ここでは、空き家を更地にして売却する場合のメリット・デメリットを解説します。

更地にして売るメリット

空き家を更地にして売るメリットは、下記のとおりです。

• 見た目がすっきりして好印象を与えられる
• 買手がすぐに新築工事に入れるため、早期の売却が見込める
• 維持管理の手間がかからない

更地にするメリットとして、買手が付きやすくなることが挙げられます。
更地にすると、建物などがなくなるため見た目がすっきりし、好印象を与えられるからです。
また、解体済みのためすぐに新築工事に入れることも、購買意欲を高める理由のひとつです。
買手側に解体費用がかからないため、更地を求める方は少なくありません。
さらに、更地にすれば空き家の維持管理の手間から解放されます。
空き家を放置すると、放火などの犯罪や、景観悪化の原因となります。
更地ならそのようなリスクがなくなり、安心して売却活動を進めることが可能です。

更地にして売るデメリット

空き家を更地にして売る場合のデメリットは、下記のとおりです。

• 解体費用がかかる
• 固定資産税の負担が大きくなる可能性がある

デメリットとしてまず挙げられるのが、解体費用がかかることです。
建物を解体するためには、まとまった資金が必要になります。
空き家の状態や、敷地の広さによっては、解体費用が高額になることもあるでしょう。
また、1月1日の時点で更地の状態だと、固定資産税の負担が軽減される特例が適用されません。
そのため、税金の負担が大きくなる可能性があります。
都市部にある空き家を更地にすると、固定資産税が高額になりやすいため注意が必要です。

空き家を売りたい！費用はどのくらいかかる？

空き家を売りたい場合、買手が見つかるのか、どのくらいの価格で売れるのかを気にする方が少なくありません。
しかし、空き家の売却には費用や税金が発生するため、空き家を売りたい場合は資金計画を立てることも大切です。
ここでは、空き家を売却するための費用について解説します。

費用1：相続登記費用

相続によって取得した空き家を売りたい場合は、相続登記費用が必要です。
相続した不動産は、相続登記によって名義人を変更しなくてはなりません。
相続登記費用には、書類の取得費や登録免許税、司法書士への報酬などが含まれます。

費用2：解体費用

空き家を更地にして売りたい場合は、解体費用もかかります。
一戸建てに多い木造建築で、1坪あたり3万円～4万円が相場です。
塀や木なども撤去する必要があるケースや、空き家が重機を搬入しにくい場所にあるケースでは、追加費用が発生することも少なくありません。

費用3：譲渡所得税

空き家の売却によって得た利益（譲渡所得）には、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、譲渡所得に下記の税率をかけて計算します。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％
• 長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20.315％

この場合の所有期間には、売却した年の1月1日時点の所有期間をあてはめます。
所有期間が5年を超えるか否かによって税額が大幅に異なるため、5年を超えるタイミングを待って売却するのもひとつの手です。

費用4：家財の処分費用

売却時に空き家に残っている家財道具は、原則として売主が処分しなくてはなりません。
家財道具の処分を専門業者に依頼する場合、一戸建てで20万円～60万円が相場です。
ただし、家財道具の量などによって費用は異なります。
自分で処分できる範囲で片付けたうえで依頼すると、処分費用の節約につながるでしょう。

まとめ

空き家を売りたい場合、現状のまま、もしくは更地にしてから売却することになります。
空き家を放置するとさまざまなリスクが生じるため、売りたいと思ったときは早めに動くのがおすすめです。
売却するためには費用や税金がかかることも、注意点として押さえておきましょう。
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