空き家売却で確定申告は必要？怠った際の罰則や譲渡所得税の計算方法も解説

空き家を売却したあとに、確定申告が必要になるのか疑問や不安に思っている方もおられるのではないでしょうか。
通常、確定申告は売却時に利益が生じた場合のみ必要ですが、損失が出た際も申告することで税金の負担が軽減されることもあります。
そこで、空き家売却では確定申告が必要か、確定申告を怠るとどうなるのか、また譲渡所得税の計算方法について解説します。
千葉県野田市・流山市・柏市で空き家売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家売却で確定申告は必要？

確定申告とは、1年間で得た利益に対してかかる税金（所得税）を自分で計算し、それを税務署に報告する手続きのことです。
この利益のことを「所得」と呼び、不動産を売却した際に得た利益のことを「譲渡所得」と呼びます。
ここでは、そもそも空き家を売却した際に、確定申告は必要なのかを見ていきましょう。

確定申告が必要なケース

結論からいえば、確定申告が必要なケースは、売却による利益が生じた場合です。
利益が生じると、その利益に対して譲渡所得税（所得税および住民税）が課せられます。
この譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額（＝譲渡所得）に対してかかります。
なお、空き家を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、会社員であるかどうかにかかわらず確定申告が必要です。
なぜなら、譲渡所得は、給与所得や事業所得とは区別される分離課税であるためです。
そのため、普段確定申告が必要がない方でも、利益が生じれば売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に申告する必要があるため注意しましょう。

損失時も確定申告することで節税につながる

確定申告が必要なケースは、原則として利益が生じた場合のみです。
しかし、損失が生じた場合でも確定申告することで節税になる場合があるのです。
不動産の売却時に発生した損失は、原則として他の不動産の譲渡益と損益通算できます。
さらに、一定の条件を満たしたマイホーム売却の場合に限り、損失を給与所得や事業所得など他の所得と相殺できる特例があります。
また、その年に相殺できなかった場合は、翌年以降最大で3年間繰り越すことが可能です。
このように、空き家売却による損失時でも、損益通算すれば節税につながる可能性があるため、ほかの所得がある場合は確定申告を検討しましょう。

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空き家売却で必要なはずの確定申告をしなかったらどうなる？

空き家を売却した際に利益が生じていたにもかかわらず、翌年に確定申告をしなかった場合はどうなるのでしょうか。
確定申告の必要があるにもかかわらずしなかった場合は、さまざまな罰則を受けることになります。
ここでは、確定申告をしなかった場合にどうなるのかを解説します。

無申告加算税が課される

確定申告が必要なものの、それを怠った場合は、無申告加算税が課されるため注意が必要です。
無申告加算税は、期限を守らなかった場合に課される罰則で、金額に応じて以下のように加算される税金が異なります。

• 納付金額が50万円以下の部分：税率15％
• 納付金額が50万円を超える部分：税率20％

ただし、確定申告の期限は過ぎていても、自主的に申告をおこなった場合は、税率が軽減される可能性があります。
そのため、申告を忘れていたことに気付いた時点で、早めに対処することが大切です。

延滞税が課される

無申告加算税のほかにも、延滞税が課される可能性があります。
延滞税とは、税金の納付が遅れた場合にかかる税金で、未納期間によって以下のように金額が異なります。

• 納付期限の翌日から2か月を経過する日までの翌日：年7.3％
• 納付期限の翌日から2か月を経過する日の翌日以降：年14.6％または延滞税特例基準割合＋7.3％のいずれか低いほう

なお、特例基準割合とは、金融機関の短期貸出約定平均金利を参考に毎年定められています。

脱税と見なされる場合もある

利益が生じたときの税金や罰金を納めないままでいると、最悪の場合「脱税」と見なされる可能性があります。
脱税と判断されると、法的な処罰を受けることになるため注意しなければなりません。
故意に脱税行為をおこなうと、5年以下の懲役もしくは最大500万円以下の罰金、またはその両方が課せられます。
また、2年連続で確定申告の提出が遅れてしまうと、青色申告の承認が取り消されることもあります。
青色申告の承認が取り消されると、個人事業主やフリーランスなどの自営業者にとっては大きな損失を被ることになるため注意が必要です。
そのため、確定申告の重要性を十分に理解し、早めに適切な対応をおこなうことをおすすめします。

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空き家売却の確定申告時に必要になる譲渡所得税の計算方法

空き家売却で利益が生じた場合は、ご自身で譲渡所得税を計算する必要があります。
ここでは、譲渡所得税の計算方法を流れに沿って解説します。

①譲渡所得を計算する

譲渡所得税は、譲渡所得の金額に対して課税されるため、まずは譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産の購入代金や仲介手数料などを指し、譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙代、測量費などが該当します。
なお、空き家を相続などで取得した場合の取得費は、亡くなった方が購入した際の金額や諸経費を基準にして算出します。

②控除額を差し引く

空き家を売却する際は、3,000万円の特別控除や、相続した空き家に対する特例など、利用できる特例がいくつかあります。
これらの特例は、譲渡所得から差し引くことができます。
特例をうまく利用することで、譲渡所得を減らすことができ、税金の節税につなげることが可能です。

③譲渡所得税を計算する

譲渡所得税は、譲渡所得に対して課される税金のため、「譲渡所得×税率」で算出されます。
税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

• 短期譲渡所得（5年以下）の場合：合計39.6％（所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63%）
• 長期譲渡所得（5年超え）の場合：合計20.315％（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.32%）

たとえば、譲渡所得が1,000万円で不動産の所有期間が7年の場合は、「1,000万円×20.315％＝203万1,500円」となります。
ただし、自宅の売却であり、かつ所有している期間が10年以上の場合は、税率が以下のように軽減されます。

• 譲渡所得が6,000万円以下の部分：税率14.21％
• 譲渡所得が6,000万円を超える部分：税率20.315％

このように、不動産の所有期間が長いと負担する税率が軽減され、譲渡所得税を抑えることが可能です。
そのため、空き家売却時も、所有期間などを考慮し売却タイミングを検討すると良いでしょう。

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まとめ

空き家売却において、売却による利益が生じた場合や特例を利用する場合は、売却した翌年に確定申告が必要になります。
確定申告を怠ると、無申告加算税や延滞税が課せられたり、最悪の場合は脱税と見なされたりする可能性もあります。
そのため、売却時に利益が出た場合は、期限内に申告・納税をおこない、忘れていた場合は気付いた時点で対処するようにしましょう。
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