住宅ローンがまだ滞納状態でも任意売却は可能？メリットも併せて解説

任意売却とは、住宅ローンを滞納し、不動産を売却しても完済できないときの売却方法です。
では、まだ滞納していない状態で任意売却をおこなうことは可能なのでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却はできるのか、金融機関の同意を得るのが難しい理由と任意売却をおこなうメリットについて解説します。
千葉県野田市、流山市、柏市でマイホームの任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンをまだ滞納していない状態でも任意売却はできる？

そもそも任意売却とはどのような売却方法なのかといった基礎知識について、まずは確認してきましょう。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなり滞納してしまった場合に、不動産を売却してその代金を返済に充てることを前提に不動産を売却する方法です。
本来、住宅ローンが残っている不動産を売却することはできませんが、滞納が続くと、金融機関は裁判所に申し立てをおこない、不動産を競売にかけて売却し債権を回収することになります。
しかし、競売で取り引きされる価格は、市場での売却価格の6割～7割程度になるのが一般的であるため、競売後も完済できず、多額の借金が残るケースも少なくありません。
そこで、競売になる前に市場で売却する方法が、任意売却です。
ただし、任意売却には金融機関の同意が必要です。

まだ滞納していない場合も可能なのか

先述のとおり、任意売却は、住宅ローンを滞納している状態で不動産を売却する方法です。
したがって、原則、まだ滞納していない方が任意売却をおこなうことはできません。
ただし、滞納する前であっても、金融機関に相談し、金融機関が同意すれば任意売却は可能です。

金融機関の同意を得られるケース

住宅ローンをまだ滞納していない状況で任意売却ができるのは、今後支払いが見込めないケースです。
具体的には、以下のようなケースが挙げられます。

• 失業や転職、病気、介護などが原因で収入が減った
• 税金を滞納している
• 退職金が想定より少なかった

上記のような事情によりこの先返済できなくなることや、そうなる前に任意売却で住宅ローンを返済したい旨を金融機関に説明すれば、同意を得られる可能性があります。
金融機関が任意売却に同意すれば、保証会社が代わりにローンの残債を金融機関に返済する「早期代位弁済」を検討できます。
早期代位弁済が認められた場合は、滞納する前にまず金融機関にローンを完済し、そのあと不動産を売却して保証会社に返済するのが一般的な流れです。

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住宅ローンをまだ滞納していない状態での任意売却が難しい理由

住宅ローンをまだ滞納していない方でも任意売却をすることは可能ですが、金融機関の同意を得るのは簡単ではありません。
そこ次に、金融機関の同意を得るのが難しいのはなぜか、その理由について解説します。

理由1：金融機関が金利を得られなくなる

住宅ローンを利用する際には、借入金に対して金利が発生します。
返済期間中は、元金とともに金利を支払う仕組みになっています。
そして、金利は金融機関の重要な収入源の1つです。
住宅ローンをまだ滞納していない場合、金銭消費貸借契約を結んだときに決めた返済期間は、そのまま継続したほうが金融機関は収入減である金利を得られます。
したがって、滞納前の任意売却は、よほどの事情がないと金融機関の同意を得るのは難しいのです。

理由2：担保なしの債務が残る

住宅ローンを利用して不動産を購入する際には、金融機関が対象の不動産に対して「抵当権」を設定します。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを融資する際に、対象の不動産を担保とする権利のことです。
抵当権が設定されている不動産は、本来売却することができません。
売却する場合は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければならないのです。
任意売却は、金融機関の同意を得て、住宅ローンが残っている不動産の抵当権を抹消して売却する方法です。
任意売却の場合、不動産を売却して返済に充てて完済できるケースはほとんどなく、多くの場合は債務が残ります。
つまり、金融機関にとっては、担保なしの債務が残ることになるため、容易に任意売却に同意することは難しいのです。

理由3：「期限の利益の喪失」が必要

期限の利益とは、期日までに返済すれば良いという債務者の利益（権利）のことです。
住宅ローンは、あらかじめ長期の返済期間を決め、期限の利益によって、分割返済が認められています。
期限の利益を喪失するのは、住宅ローンを滞納したときです。
期限の利益を喪失すると、残債の一括返済が求められます。
原則、任意売却には期限の利益の喪失が必要です。
しかし、住宅ローンを契約どおり返済している方に、期限の利益の喪失を金融機関から通知することはありません。
金融機関側にしてみれば、期限の利益を喪失していないのに、一括返済をおこなうために任意売却をする必要はないと考えるのが通常です。

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住宅ローンをまだ滞納していない状態での任意売却をするメリット

住宅ローンを滞納する前の任意売却は、金融機関から同意を得るのが難しいことを前章で解説しましたが、今後支払いの見込みがない債務者にとっては多くのメリットがあります。
そこで最後に、住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却をおこなうメリットについて解説します。

メリット1：相談する時間を確保できる

任意売却を検討する場合は、金融機関の同意を得るための交渉が必要であり、それまでに不動産査定を受けて返済計画を立てなければなりません。
住宅ローンを滞納してしまってからでは時間的にも余裕がなく、金融機関からの督促に応じられなくなるとどんどん状況は悪化します。
そうなる前に金融機関に任意売却を検討すれば、相談する時間や返済計画を立てる時間を確保できます。

メリット2：事故情報として登録されるのを回避できる

住宅ローンの滞納が3か月以上続くと、個人信用情報機関に事故情報として登録される恐れがあります。
俗にいう「ブラックリストに載る」ということです。
個人信用情報機関に登録されると、5年～7年ほどは大きなローンを組んだりクレジットカードを作ったりすることができません。
まだ滞納していない状態で任意売却をおこなえば、事故情報として登録されるのを回避できます。

メリット3：競売を回避できる

住宅ローンの滞納が続くと、競売に向けて手続きが進みます。
競売になると、不動産の情報が裁判所やインターネットなどで公表されるため、競売にかけられていることを周囲に知られてしまう恐れがあります。
また、競売による売却については、債務者の都合や要望が盛り込まれることはなく、安い価格で買い叩かれるのが一般的です。
そして、売却後は強制的に立ち退きを命じられ、残った債務も一括返済を求められます。
住宅ローンの滞納前に任意売却をおこなえば、競売を回避できます。
金融機関との交渉により、残債の分割返済が認められる可能性が高いことも、債務者にとって大きなメリットです。

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まとめ

本来、任意売却は住宅ローンを滞納した場合に不動産を売却して残債を返済する方法ですが、住宅ローンをまだ滞納していない状態でも金融機関の同意を得られれば認められる場合もあります。
ただし、金融機関の同意を得るのは難しいといえます。
しかし、滞納前の任意売却は債務者にとって多くのメリットがあるため、事情により支払いが見込めない場合は早めに金融機関に相談し、不動産査定を受けて売却の準備をしておきましょう。
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