譲渡所得を得ても扶養控除から外れない？外れるデメリットや対策を解説

家族の扶養に入っている方は、不動産を売却して収入を得たときに「扶養から外れないか」と心配になりますよね。
そこで今回は、譲渡所得を得たときに扶養は外れないのか、外れるデメリットや扶養から外れないように不動産を売却する対策について解説します。
千葉県野田市、流山市、柏市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

譲渡所得を得ても扶養控除は外れない？

不動産を売却して譲渡所得（売却益）が発生すると、年間の所得額が増加します。
その結果、税金上の「扶養」から外れてしまう場合がありますが、社会保険においては必ずしも扶養を外れるわけではありません。
また、配偶者控除の対象になるかどうかについても注意が必要です。
税金・社会保険・配偶者控除の観点から、不動産売却時に知っておきたいポイントを解説します。

譲渡所得による税金上の扶養判定

まず、個人にかかる主な税金は「所得税」と「住民税」の2種類です。
配偶者や家族の扶養に入ると、扶養者（納税者）は以下の控除を受けられるため税金が軽減 されます。

• 配偶者控除
• 配偶者特別控除
• 扶養控除

これらの控除により課税対象となる所得が減り、結果として所得税の負担が抑えられる仕組みです。
また、扶養に入っている被扶養者は、一定の範囲内であれば住民税も非課税で済みます。
しかし、不動産を売却して譲渡所得が生じると、確定申告により課税対象となる所得が増えます。
年間所得が一定基準を超えると、家族の扶養親族とは認められなくなる可能性があるのです。
扶養を外れると、扶養控除や配偶者控除等の適用が受けられなくなるため、家族の税負担が増える点に注意が必要です。

社会保険の扶養は外れないケースが多い

社会保険の扶養判定では、給与収入や事業所得が主な判断材料とされることが一般的です。
一時的に発生する不動産売却の譲渡所得は、社会保険の被扶養者判定には含まれにくい傾向があります。
そのため、譲渡所得が大きくても、ただちに社会保険の扶養から外れるとは限りません。
ただし、売却に伴う収入状況や勤務形態によっては、将来的に社会保険の加入条件を満たすほど安定した収入が見込まれる場合もあります。
その際は、保険料の自己負担が発生する可能性があるため、売却後の収入見込みや家計全体のバランスを踏まえて検討することが大切です。

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扶養控除から外れるデメリットと譲渡所得の計算方法

不動産を売却して「譲渡所得」が発生すると、一時的に大きな収入を得ることができます。
その結果、所得の合計額が扶養判定の基準を超えてしまい、扶養から外れる可能性があります。
扶養から外れるデメリットと譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。

扶養から外れるデメリット

扶養から外れる最大のデメリットは、家計全体の「納税額が増える」可能性があることです。
扶養控除が適用されなくなるため、扶養者の所得税や住民税の負担が増加するだけでなく、本人が新たに国民健康保険や国民年金へ加入する場合は、保険料・年金保険料を自己負担する必要が生じます。
また、扶養を外れて自分で社会保険に加入すると、加入手続きのために多くの書類準備や手続きが必要になるケースもあります。
とくに、会社員の配偶者の場合は、勤務先の健康保険組合などで決められている被扶養者判定のルールを確認するなど、早めの情報収集が重要です。

譲渡所得の計算方法とポイント

譲渡所得は、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
「取得費」とは、物件を購入した際に支払った売買代金のほか、仲介手数料や登録免許税などの付随費用を含む金額を指します。
これに対して「譲渡費用」は、売却をおこなうために新たに支払った仲介手数料や印紙税などです。
さらに、建物の取得費を算出する際には「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。
減価償却とは、建物などの償却資産の取得費用を、その資産の法定耐用年数にわたって一定割合で費用計上する会計処理のことです。
居住用不動産を売却した場合には翌年の確定申告で減価償却費相当額を計上するのが一般的です。
居住用不動産の減価償却費相当額は「減価償却費＝購入代金×0.9×償却率×所有期間」で算出し、償却率は木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など建物の構造ごとに法律で定められています。
計算結果がプラスとなれば譲渡所得として課税対象となり、売却した年の翌年に確定申告が必要になります。
なお、譲渡所得には譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課されるため、期限までに納税が必要です。
譲渡所得税の税率は所有期間に応じて以下のように異なります。

• 所有期間が5年以内の短期譲渡所得：39.63％
• 所有期間が5年超えの長期譲渡所得：20.315％

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断します。
長期譲渡所得のほうが税率が低いため、不動産を売却するときは、所有期間も確認してから検討しましょう。

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扶養控除から外れないように不動産を売却するための対策

不動産を売却する場合、譲渡所得が大きくなると扶養から外れてしまう可能性があります。
しかし、売却前に対策を講じると、扶養のメリットを守りながら不動産を売却できる場合もあります。
主な対策方法は、以下のとおりです。

特別控除を活用する

不動産を売却して得られる譲渡所得には、さまざまな特別控除があります。
その代表例として挙げられるのが「居住用財産の3,000万円特別控除」または「相続空き家の3,000万円特別控除」です。
自宅として使用していた不動産を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を差し引いて課税対象を大幅に減らすことが可能です。
3,000万円の特別控除を活用すると、実質的な所得金額が圧縮され、扶養判定の基準内に収まるケースもあります。
結果として「所得税と住民税」の負担増を抑えられ、扶養から外れるリスクを軽減することにもつながります。
ただし、適用条件は厳密に定められているため、売却物件が要件を満たしているかどうかを事前に確認し、必要に応じて専門家へ相談するのが賢明です。

贈与してから売却する

不動産を売却する前に、贈与を利用すると、譲渡所得の発生や扶養判定への影響をコントロールできる場合があります。
たとえば、配偶者や子どもなどに贈与してから売却することによって、所得の分散を図ることが考えられます。
ただし、贈与を利用する場合には、贈与税の課税や名義変更の手続きなど、新たなコストや手間が発生することを忘れてはいけません。
贈与税には基礎控除などの制度がありますが、控除を超える高額な贈与をおこなうと、かえって税負担が大きくなる可能性があります。
また、贈与後の不動産売却で得られる譲渡所得は贈与を受けた方の名義に変更する必要があるため、登録免許税がかかります。
売却額やタイミング、特別控除の適用可否など、事前に検討すべき項目は多岐にわたりますので、早い段階で専門家のアドバイスを受けるのがおすすめです。

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まとめ

不動産を売却し譲渡所得が発生すると、社会保険の扶養は外れないが、税金の扶養控除は外れる可能性があります。
扶養から外れるデメリットは、扶養者の税負担が増えることが挙げられます。
対策としては、3,000万円特別控除の活用や贈与をしてから売却することです。
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