任意売却で必要な「ハンコ代」とは？相場やハンコ代が発生するケースを解説

任意売却をおこなう際に、複数の金融機関が不動産に抵当権を設定している場合は、抵当権の抹消するためのハンコがそれぞれ必要になります。
スムーズに抵当権抹消手続きをおこない任意売却を進めるためにも、事前にハンコ代について理解しておくと良いでしょう。
そこで、任意売却におけるハンコ代とはなにか、相場やハンコ代が発生するケース・しないケースを解説します。
千葉県野田市・流山市・柏市で、不動産の任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却で必要になるハンコ代とは？

任意売却で不動産を売却する場合、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを組む際に、家や土地に金融機関が担保として設定する権利のことです。
つまり、住宅ローンの支払いができなくなったときは、その家と土地を銀行が取り上げることができる権利のことです。
この任意売却の際に、「ハンコ代」が必要になることがあります。
ここでは、ハンコ代とはなにかについて見ていきましょう。

ハンコ代とは

任意売却で抵当権を抹消するためには、債権者（借り入れ先の金融機関など）からのハンコが必要になります。
債権者がハンコを押した書類を法務局に届けることで、抵当権の登記簿謄本から抹消することができます。
この抵当権抹消登記は、債権者のハンコが必須となるため、ハンコを押印してもらう際に「ハンコ代」を支払わなければならないのです。
ハンコ代は、別名「担保解除料」と呼ばれています。

ハンコ代が必要な理由

ハンコ代が必要となるケースは、住宅ローンに複数の抵当権が設定されている場合です。
この場合、債権者が複数いることになるため、登記の順に第1抵当権者、第2抵当権者、第3抵当権者…と区別されます。
しかし、実際に任意売却で債権を回収できるのは、第1抵当権者のみです。
つまり、第2抵当権者や第3抵当権者は、任意売却に協力しても債権を回収することはできません。
たとえば、第1抵当の住宅ローン債権者が1,500万円、第2抵当権者が500万円、第3抵当権者が300万円だとします。
任意売却により売却した価格が1,000万円だった場合、第1抵当権者のみ回収することができるというわけです。
つまり、後順位抵当権者からすれば、任意売却に協力するメリットがないということになります。
そこで、必要となってくるのが「ハンコ代」です。
任意売却をスムーズにおこなうために、後順位抵当権者にハンコ代を支払って抵当権の抹消に協力してもらいます。

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任意売却で支払うハンコ代の相場

では、実際にハンコ代を支払う際、どのくらいが相場なのでしょうか。
ここでは、任意売却で支払うハンコ代の相場を解説します。

ハンコ代の相場

実は、ハンコ代をいくら支払わなければならないという規定があるわけではありません。
あくまでも個別に債権者と交渉し、話し合いで決めていくことになります。
なぜなら、本来であれば第2抵当権者や第3抵当権者などの後順位抵当権者は、配当を受け取らないのが当たり前だからです。
債権者もそれをわかったうえで、抵当権設定や仮差し押さえ登記をおこなっています。
実際に、競売にかけられてしまうと、債権は1円も受け取ることができません。
抵当権は、裁判所の職権により抹消されるためです。
そのため、後順位抵当権者も競売にかけられるよりは、任意売却に協力してハンコ代を少しでも受け取ったほうがお得というわけです。
したがって、最終的には適当なところで折り合いがつくことが多いといえるでしょう。

住宅金融支援機構が定めるハンコ代

前述したように、本来ハンコ代には決まった規定はありません。
しかし、住宅金融機関支援機構のみは、唯一、ハンコ代の基準を明確にしています。
抵当権順位と相場の目安は以下のとおりです。

• 第2抵当権者：30万円または残元金の1割のいずれか低い金額
• 第3抵当権者：20万円または残元金の1割のいずれか低い金額
• 第4抵当権者以下：10万円または残元金の1割のいずれか低い金額

これは、住宅金融支援機構が定めた相場ですが、ほかの金融機関などもこれを1つの目安としています。

そのほかの債権者のハンコ代の相場

では、住宅金融支援機構以外の債権者のハンコ代の相場はいくらくらいなのでしょうか。
一般的には、10万円～100万円が相場とされています。
金融機関や保証協会、保証会社などの住宅ローンの利害関係者からすれば、任意売却でハンコ代を支払ったりもらったりするのはよくあることです。
そのため、実際はハンコ代でトラブルになるようなケースは稀でしょう。
一方で、貸金業者や商工ローンなどは、高額なハンコ代を請求するケースも少なくなりません。
また、所有者と返済トラブルになっていた事例がある場合は、ハンコ代で抵当権抹消に応じないケースもあります。
このような場合は、辛抱強く交渉をするしかありません。
場合によっては、相場よりも高い金額のハンコ代を支払って対応することもあります。

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任意売却でハンコ代が発生するケースとしないケース

任意売却では、ハンコ代が必ず発生するとは限りません。
ここでは、ハンコ代が発生するケースとしないケースを見ていきましょう。

ハンコ代が発生するケース

ハンコ代が任意売却で必要なケースは、複数の債権者が存在する場合です。
また、売却代金でローン残債を完済できない、いわゆるオーバーローン状態のときといえます。
このようなケースでは、抵当権の抹消がスムーズにおこなえないケースがあるため、ハンコ代の支払いが必要になります。

ハンコ代が発生しないケース

一方で、ハンコ代が発生しないケースは、債権者が1人しかいない場合です。
債権者が1人しかいないようなケースでは、売却代金をすべて債権者に支払うことができるため、ハンコ代が発生することはありません。
仮に、売却代金がローン残債を上回っていても、残債については債権者と話し合って決めることができます。
また、債権者が複数いてもローン残債をすべて完済できる場合であれば、ハンコ代が発生することはありません。
なぜなら、債権額の合計額以上で売却できれば、すべての債権者が回収できるため、配分で揉めることはないためです。
たとえば、第1抵当権者から1,500万円、第2抵当権者から500万円借り入れており、売却代金が2,000万円だったとします。
この場合は、売却代金で第1抵当権者分も第2抵当権者分も返済できるため、ハンコ代はかからないというわけです。
ただし、債権額の合計を上回る金額で売却できるケースは、極めて低いため注意が必要です。
実際は、売却代金が上回るケースは少なく、ハンコ代が必要になることが多いでしょう。
ここまで、ハンコ代が発生するケースとしないケースをご説明しましたが、トラブルなく進めるためにも、まずは不動産会社ご相談ください。

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まとめ

任意売却では、不動産に設定してある抵当権を抹消しなければ売却をすることはできません。
しかし、複数の金融機関からお金を借りているような場合は、ハンコ代（担保解除料）を第2抵当権者以降に支払わなければならないケースがあります。
ハンコ代の相場は10万円～100万円であることが多いですが、債権者によっては高額な請求をするケースもあるため注意が必要です。
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