古い空き家は売却すべき？放置するリスクや売るときの注意点も解説

古い空き家を所有していると、劣化や不具合が気になりますよね。
放置することによってさまざまなリスクがともなうため、活用しないのであれば売却することも選択肢の一つです。
今回は古い空き家を放置するリスクや売却時の注意点、売るときに使える特例について解説します。
千葉県野田市や流山市、柏市で古い空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

古い空き家を売却せずに放置するリスク

まずは、古い空き家を売却せず、放置するリスクについて解説します。

保安上の危険性が高くなる

リスクとしてまず挙げられるのが、保安上の危険性が高くなることです。
空き家となった古い建物を放置すると、建物が崩壊する恐れがあります。
人が住まなくなった家は、急速に劣化が進むといわれています。
その主な理由は、換気不足です。
人が住んでいる家は、ドアの開閉や換気扇の稼働などによって日々換気がおこなわれています。
空気が入れ替わることによって、カビや湿気の発生を抑えることが可能です。
しかし、空き家は閉め切った状態となり、空気が滞留してしまいます。
カビや湿気が発生すると建物の構造部が傷み、耐久性に影響が出るでしょう。
倒壊すると通行人が怪我をしたり、近隣住民に迷惑がかかったりするため注意が必要です。

税金が高くなる

税金が高くなることも、リスクの一つです。
建物が建っている土地には、通常住宅用地の特例が適用されます。
土地の広さに応じて、下記のとおり評価額が減額されるのが特徴です。

• 200㎡以下：6分の1
• 200㎡超え：3分の1

古い空き家を放置すると、特定空家や管理不全空家に指定されるリスクがあります。
もし指定された場合、特例が適用外となり、税金の負担が大きくなるでしょう。
特定空家とは、周囲に悪影響を及ぼす空き家のことです。
現在は特定空家になる可能性が高い、管理不全空家に指定された場合も、軽減措置を受けられなくなります。
住んだり活用したりしない場合は、売却することも視野に入れてみてください。

衛生環境や治安の悪化を招く

衛生環境や治安の悪化を招くことも、リスクの一つです。
庭の雑草が伸び放題になったりごみが放置されたりすると、悪臭や害虫が発生する恐れがあります。
害獣が住みついてしまうと、駆除や対応に追われてしまうでしょう。
また、人が住んでいない家は、放火や不法侵入などの犯罪リスクも高くなります。
詐欺の拠点として利用されたり、不法侵入者が住みついたりすると、治安が悪化してしまうかもしれません。
衛生環境や治安の悪化は、土地の資産価値が下がる原因にもなり得るため、注意が必要です。

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古い空き家を売却するときに注意したいこと

続いて、古い空き家を売却するときに、注意したいことについて解説します。

家財は撤去する

注意点としてまず挙げられるのが、家財は撤去しておくことです。
室内に家財や不用品が残っていると、売却しにくくなったり、解体工事ができなかったりする可能性があります。
解体業者は産業廃棄物の処分はできるものの、一般家庭から排出されたものは処分することができません。
そのため、解体を断られてしまう恐れがあります。
もし解体や売却ができたとしても、処分費用や運搬費用、人件費などが加算され金銭的な負担が大きくなるでしょう。
古い空き家を売却するときは、家財を撤去したうえで売りに出すのが原則です。

契約不適合責任を問われる可能性がある

古い空き家の場合、契約不適合責任にも注意が必要となります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、売主が買主に対して負う責任のことです。
引き渡し後に雨漏りや床の傾きなどの不具合が発覚した場合、売主の負担で修繕しなければなりません。
空き家の状態によっては、契約解除や損害賠償につながる恐れもあります。
古い空き家を売却するときは、契約不適合責任を問われないよう、室内の状態をチェックしておくことが重要です。

ホームインスペクションを実施する

売却時は、ホームインスペクションを実施することも検討します。
ホームインスペクションとは、建物の劣化状態や、不具合の有無を専門家が調査するサービスです。
住宅における健康診断のようなもので、中古物件の売却前に利用するケースが多くあります。
ホームインスペクションによって、売主も気づけなかった不具合や劣化を把握できるのがメリットです。
契約不適合責任を問われるリスクも、軽減できるでしょう。
安心して購入できるため、買主にとってもメリットがあります。

解体する場合は税金が上がるタイミングを考慮する

解体する場合、税金が上がるタイミングに注意が必要です。
先述のとおり、建物が建っている土地には、通常住宅用地の特例が適用されます。
空き家を解体する場合、更地となるため、特例の適用外となる可能性が高いです。
適用外になると、固定資産税が高く（本来の金額に戻る）なってしまいます。
買主が見つからなければ、税金の負担が重くなってしまうでしょう。

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古い空き家の売却で使える特例

最後に、古い空き家の売却で使える、特例について解説します。

相続した空き家で利用できる3,000万円特別控除

古い空き家が相続によって取得したものであれば、3,000万円特別控除が利用できます。
3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例です。
譲渡所得とは、不動産売却で得た利益を指します。
譲渡所得に応じてかかる税金のことを、総称して譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税を軽減するためには、譲渡所得を少なくすることがポイントです。
なお、譲渡所得は下記の計算式によって算出することができます。
譲渡所得＝売却で得た収入－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、空き家を取得した際にかかった費用のことです。
建築費用や印紙税、不動産取得税などが該当します。
譲渡費用とは、売却するときに支払った費用のことで、主なものは印紙税や仲介手数料、解体費用などです。
買主から支払われたお金がそのまま譲渡所得になるわけではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた金額が利益となります。

低未利用地等を売却したときの100万円特別控除

低未利用地とは、使っていない（ほとんど使っていない）土地の売却で利用できる特例です。
一定の条件を満たすと、譲渡所得から100万円を控除することができます。
売却価格が500万円以下であることが条件ですが、一部の土地は800万円以下で利用することが可能です。

取得費の特例

売るタイミングによっては、取得費の特例を受けることもできます。
相続した空き家を一定の期間内に売却すると、支払い済みの相続税の一部を取得に充当できる特例です。
相続税を支払っていることや、相続が開始した翌日から、申告期日の翌日の3年以内に売ることなどが条件となります。
先述のとおり、取得費が多ければその分、譲渡所得を圧縮することが可能です。
よって、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

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まとめ

古い空き家を放置すると、保安上の危険が生じたり税金が高くなったりするため、適切に維持管理していく必要があります。
契約不適合責任を負うリスクがあるため、ホームインスペクションを実施するのもおすすめです。
特例を活用することによって、そのあとにかかる税金の負担を軽減することができます。
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