2023-08-29
住宅ローンの返済が苦しく、任意売却による売却をお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、場合によっては任意売却が実行できないまま、競売に進んでしまう可能性もあるため注意しなければなりません。
そこで、任意売却できないケースや、任意売却できないとどうなるのかについて解説します。
千葉県野田市、流山市、柏市で任意売却による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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住宅ローンの滞納が続くと「競売」にかけられ、家を強制的に退去させられることがあります。
しかし、競売の前に「任意売却」をおこなえば、競売を避けることが可能です。
まずは、任意売却とはどのような売却方法なのか、また競売との違いについて解説します。
任意売却とは、住宅ローンの返済が不能となった際に、金融機関の同意を得て家を売却する方法です。
一般的な売却と何が違うのか疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
一般的な売却方法との大きな違いは、任意売却なら売却後に住宅ローンが残る場合でも利用できる点です。
通常、不動産を売却する際は、住宅ローンを完済しなければなりません。
売却しても売却金で住宅ローンを完済できない場合は、自己資金でまかなう必要があります。
一方で任意売却であれば、住宅ローンが完済できなくても売却することが可能です。
売却に必要な抵当権の解除も一定条件を満たせば、おこなってもらうことができます。
競売とは、不動産を差し押さえる法的な手続きにより強制的に売却されることです。
競売も任意売却と同様に、家を売却してローンの返済に充てる点は同じです。
しかし、以下のように大きな違いがあります。
任意売却の場合は、一般市場にて不動産売却することが可能です。
つまり、一般的な売却の流れで進めていくため、売却活動をし買主を探します。
一方で、競売の場合は所有の意思とは関係なく、裁判所主導で売却が進んでいきます。
そのため、所有者の意思が反映されることはありません。
また、任意売却であれば市場価格に近い金額で売却することができるため、多くの売却金を返済に充てることができます。
競売は、市場価格の7割前後となるケースが多いため、売却後もローン残債が残るケースがほとんどといえるでしょう。
さらに、競売になれば新聞やインターネット上で物件が公開されるため、多くの方に知れ渡ってしまいます。
一方で、任意売却であれば、通常と同じ売却方法をとるため、事情を知られずに売却することが可能です。
このように、任意売却と競売では全く特徴が異なるため、ローンの返済にお困りの場合は速やかに金融機関へ相談することをおすすめします。
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住宅ローンの返済が困難になった際に利用できる任意売却ですが、必ずしもすべての物件で任意売却ができるとは限りません。
場合によっては任意売却できないケースもあるため注意しましょう。
任意売却できないケースは以下のような場合です。
それぞれのケースを順番にご説明します。
任意売却をおこなうには、債権者である金融機関の同意を得ることが必須です。
そのため、何らかの事情により金融機関の同意が得られない場合は、任意売却することはできません。
たとえば、売却価格よりも住宅ローン残高が圧倒的に多いような場合や、ローンを借りて2~3年と日が浅いような場合です。
また、そもそも契約の段階で任意売却を認めていない金融機関もあります。
ただし、金融機関から同意を得られなかった場合でも、保証会社による代位弁済をおこない、その保証会社が同意すれば任意売却が進められるケースもあります。
物件が原因で任意売却できないケースもあります。
たとえば、容積率や建ぺい率のオーバーなどが挙げられます。
新築時には問題なかった物件でも、増改築により違法建築になってしまったケースは珍しくありません。
このような物件は、買主が金融機関から融資を受けられない可能性があるため、任意売却が難しくなる可能性があります。
前述したとおり、任意売却は一般市場での取引となるため、売却活動も必要になります。
しかし、情報を公開しなかったり、内覧といった売却活動が十分におこなえない場合は、任意売却が難しくなります。
任意売却では、共同名義人や連帯保証人を付けている場合は、それぞれの合意を得ることも必要です。
良好な関係性を維持できていればそれほど難しいことではないですが、反対者がいると任意売却が難しくなるため注意しましょう。
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では、何らかの事情で任意売却ができない場合、どうなるのでしょうか。
任意売却できない場合は、金融機関は別の方法でローンの回収をおこなうことになります。
任意売却できないまま滞納を続けていると、金融機関は抵当権を行使し競売への手続きを進めていくことになります。
金融機関は裁判所に強制執行の申し立てをおこない、担保としている不動産を競売にかけます。
競売にかけられると裁判所主導により進めていくため、所有者が関与することはありません。
入札1か月前になると、インターネット上で物件情報や室内の画像などが公開されます。
競売で落札され買主が決まると、定められた期日までに退去しなければなりません。
なお、落札価格は市場相場の70~80%となるのが一般的で、多くの場合は競売後もローンが残ってしまいます。
競売後は、原則として一括返済を迫られることになります。
競売後のローン残債が支払えない場合は、自己破産は避けられないでしょう。
自己破産をおこなうと、個人で所有している一部の財産を除いて、すべて手放すことになります。
自動車や預貯金なども手放すことになるため、生活が厳しくなる可能性があるでしょう。
ただし、自己破産をしても税金が免除されることはありません。
また、連帯保証人を付けている場合は、自己破産により連帯保証人へ返済義務が発生していまいます。
今度は、所有者に代わり連帯保証人がローン残債の一括返済を迫られるのです。
連帯保証人を引き受けた方に多大な迷惑をかけてしまうため、早めに状況を報告しておくことが大切です。
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任意売却は、住宅ローンの返済が苦しい場合などに家を売却して返済する方法です。
売却後にローンが残る場合にも利用できるメリットはありますが、任意売却を利用するには金融機関の同意が必須になります。
任意売却せずに滞納を続けていると競売にかけられる可能性があるため、ローンの返済に困ったら早めに金融機関へ相談することをおすすめします。
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