リースバックとは？メリット・デメリットやリバースモーゲージとの違い！

「引っ越しはしたくないが、住宅ローンの返済が苦しい」とお困りではありませんか？
そんなときは、リースバックの利用がおすすめです。
本記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、似たサービスのリバースモーゲージとの違いについて解説します。
千葉県野田市、流山市、柏市にお住まいで住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ参考にご覧ください。

リースバックの仕組みとは？

リースバックとは、自宅を売却後もその家に住み続けることができる契約の仕組みです。
具体的には、自宅を不動産会社などのリースバック事業者に売却すると同時に賃貸借契約を結び、家賃を支払って引き続き自宅に住み続けることができます。
リースバックの仕組みを利用すると、自宅を売却して一時的な資金を得ることができるうえ、引っ越しも不要です。
そのため、住宅ローンの支払いが困難な方や、まとまった資金が必要な方におすすめです。

リースバックが広まった理由とは

日本では、少子高齢化が進むなか、老後の資金を確保したい方が増えてきました。
また、2020年に新型コロナウイルスが蔓延した影響で不景気となり、住宅ローンの返済が難しくなった方も増えています。
近年は、不動産の相続問題を避けるための方法としても利用されています。

リースバックの手続きの流れとは

リースバックを利用する流れは、以下のとおりです。

• リースバック事業者に査定依頼
• 売買契約の締結
• 賃貸借契約の締結

まずは、不動産会社などのリースバック事業者に自宅の査定を依頼し、買取価格を見積もります。
相手方が提示した買取価格に合意できれば売買契約を締結し、売却代金を受領します。
売買契約の際は、数年後に自宅を買戻す特約や再売買を約束する契約を結ぶことも可能です。
そして、売却した自宅に住み続けるために、リースバック事業者と賃貸借契約も結びます。
一般的に、賃貸借契約は、2年の契約期間で締結し、期間満了後は、更新または再契約するケースが多いです。

リースバックの注意点

リースバックの対象となる不動産は、リースバック事業者によって制限がかかることがあります。
たとえば、住宅ローンの残高がリースバックの買取金額より高い場合や、利用者に毎月の家賃を支払えるほどの安定収入がない場合、利用を断られる可能性があります。
また、共有名義の不動産をリースバックする場合は、名義人全員の同意が必要な点も注意が必要です。

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リースバックのメリット・デメリットとは？

リースバックを利用する際は、トラブルを避けるためにもメリット・デメリットをしっかり理解したうえで検討することが大切です。
リースバックのメリット・デメリットを以下でそれぞれ解説します。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、売却後も住み慣れた家に住み続けることができる点です。
通常の不動産売却では、所有権が移転するとその家から退去する必要がありますよね。
一方、リースバックでは売却後も買主に家賃を支払いながら住み続けることができる利点があります。
リースバックの利用によって、新しい住まいの手配や引越し代などの出費を抑えられるのも嬉しいところです。
また、所有のコストがなくなるのもメリットです。
不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税、修繕費、火災保険料などの維持費がかかりますよね。
リースバックを利用すると、所有権を手放して借主の立場になるため、上記のような維持費が不要になります。
不動産の所有権を手放すと、自然災害による建物の損失や資産価値の下落リスク、金利変動などのリスクも回避できます。
通常の不動産売却と比較して、現金化が早い点もメリットです。
通常の不動産売却では、買主を見つけるのに時間がかかることがありますが、リースバックでは、不動産会社などの専門事業者が買主となるため、売却から現金化までのプロセスがスムーズに進みます。
不動産を現金化することによって、老後の資金確保やそのほかの資金ニーズに対応することも可能です。
前述のとおり、住宅ローン返済が滞る不安も解消できます。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは、売却価格が一般的な市場価格よりも低くなることが多い点です。
一般的には、周辺相場の6割～9割ほどの売却価格となります。
また、リースバックを利用すると、借主の立場になるため、自由にリフォームするなどの権利を失う点もデメリットです。
家賃が周辺相場よりも割高になる可能性があるといったデメリットもあります。
リースバックでは、家賃を設定するときに、周辺相場ではなく、リースバック事業者が買い取る価格に対する利回りを考慮して設定します。
月々の家賃の目安は、売却価格の8％～10％ほどです。
リースバック事業者との契約によっては、住む期間に制限がある点もデメリットです。
賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約の場合は、契約期間満了時に契約更新することができますが、定期借家契約の場合は、契約期間満了後は再契約を結ばない限り、退去しなければなりません。
そのため、リースバックを利用する際は、契約内容をしっかりと確認することが大切です。

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リースバックとリバースモーゲージの違いとは？

リースバックと似たサービスでリバースモーゲージがあります。
不動産をもとに資金調達をしつつ、自宅に住み続けることができる点は共通していますが、異なる点は以下のとおりです。

資金の使い道

リバースモーゲージとは、基本的に高齢者向けのローン商品で、不動産を担保に老後の生活資金を確保するためのものです。
銀行や金融機関が提供し、一般的に資金の使い道は生活資金などの特定の目的に限られる特徴があります。
一方で、リースバックは売却代金として受け取るため、資金の使い道は制限されません。

対象の不動産

リバースモーゲージは、金融機関がリスク回避のために、担保として受け入れる不動産の種類に制限があることが多いです。
たとえば、一部の金融機関では、土地や一戸建てを対象とし、マンションは担保の対象外とすることがあります。
一方で、リースバックは、一般的に不動産の種類による制限はとくにありません。
ただし、不動産会社によっては、一戸建てを専門に取り扱うところもあるため、事前に確認することが大切です。

年齢制限

リバースモーゲージは、高齢者向けのサービスのため、契約できる年齢に制限が設けられています。
具体的な年齢は金融機関によって異なりますが、65歳以上のケースが多いです。
リースバックは、とくに年齢制限はありません。
しかし、毎月家賃を支払うため、家賃の支払い能力は必要です。

所有権の移転

リバースモーゲージは不動産を担保に老後資金の融資を受けるサービスのため、所有権は利用者に残ります。
しかし、死亡時や契約終了時には、担保の家を売却して借入金を返済する必要があります。
一方で、リースバックは自宅を売却して資金を得るため、所有権の移転が発生するのです。

リスク

リバースモーゲージには、金利の変動や不動産価格の下落リスクが存在します。
とくに、不動産価格が大きく下落すると、担保としての価値が下がり、金融機関から追加の担保や返済を求められる場合があります。
一方でリースバックは、自宅を売却するため、上記のようなリスクは関係ありません。
ただし、新しい所有者の下で借主として住むため、家賃の支払いや契約内容の遵守が求められます。

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まとめ

リースバックとは、自宅を売却後も、家賃を支払いながら住み続けることができる仕組みのことです。
引っ越し不要でまとまった資金が得られるメリットがあり、売却価格が相場よりも安くて家賃が割高になる可能性のある点がデメリットです。
リバースモーゲージとは、資金用途や対象の不動産、年齢制限などについて違いがあります。
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