古い家の基準とは？売却方法と注意点を解説

売り出している不動産の築年数が古く、売却できるのかと疑問や不安に思っている方もおられるのではないでしょうか。
古い家は一般的に売却しにくいと言われているため、売却時には売り出し方に工夫が必要になります。
そこで、古い家とされる基準や売却方法、売却時の注意点について解説します。
千葉県野田市・流山市・柏市で古い家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

売却前に知っておきたい古い家の基準とは

築年数が古い家は、老朽化が進んでいたり設備が劣化していたりするため、築年数が浅い物件に比べると売れにくいとされています。
では、そもそも古い家とは何を基準に判断されているのでしょうか。
結論からいえば、一般的に古い家の明確な定義はありません。
しかし「法定耐用年数」や「耐震基準」が古い家の判断基準となることがあります。

古い家の基準①法定耐用年数

古い家かどうかの判断基準には、減価償却の計算時に利用する「法定耐用年数」で判断されることがあります。
法定耐用年数とは、固定資産を使用できる期間のことです。
木造住宅の場合は法定耐用年数は22年、マンションのようなRC（鉄筋コンクリート）造は47年となっています。
マンションは構造上は47年となっていますが、設備の劣化や不具合が生じてくるため、一般的には築20年が古い家の目安となるでしょう。

古い家の基準②耐震基準

耐震基準も古い家かどうかの判断基準の一つです。
耐震基準とは、一定の強さの地震が発生してもそれに耐えることができる性能基準のことで、建築基準法に定められています。
耐震基準は定期的に見直されており、このうち1981年に抜本的に改正され、これ以前の基準を「旧耐震基準」といい、これ以降を「新耐震基準」と呼びます。
つまり、現在の日本の建物には大きく分けて旧耐震基準と新耐震基準の建物が存在しているのです。
では、新耐震基準は以前の旧耐震基準と何が変わったのでしょうか。
旧耐震基準では、震度5強程度の中規模の地震で、建物が大きな被害を受けないという基準で定められています。
そのため、それ以上の地震の規模については、想定されておらず倒壊する可能性が高いことを意味しています。
一方で、新耐震基準は、震度6強～7程度の大地震でも、ある程度の損傷はあるものの建物が倒壊しないように定められた基準です。
このように新耐震基準は、旧耐震基準の安全基準を大幅に見直し強化したものといえるでしょう。
また、木造住宅については2000年に新たに耐震基準が改定されました。
現行耐震基準では、新耐震基準にくわえて壁量、壁の配置バランス、接合部などの条件が明確化されています。
また、基礎形状（地盤）の仕様も規定され、地盤調査は事実上の義務化となっているのが特徴です。
このため、新耐震基準で設計した木造住宅のなかにも2000年改正の現行耐震基準に適合していない住宅があることになります。

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古い家を売却するための方法

古い家をそのまま売り出してもスムーズな売却は難しいため、売却する際には売り出し方の工夫が必要になります。
古い家を売却する方法は以下の3つです。

• 古家付き土地として売却する
• リフォームしてから売却する
• 解体し更地にしてから売却する

それぞれの売却方法をご説明します。

売却方法①古家付き土地として売却する

1つ目の方法は「古家付き土地」として、土地をメインとして売り出す方法です。
建物は解体せずにそのままの状態で売却するため、解体する手間や費用がかからないメリットがあります。
ただし、古い家を残したまま引き渡す代わりに、土地価格から解体費用にかかる金額を差し引いて売却するケースが多いです。

売却方法②リフォームしてから売却する

2つ目の方法は、古くなった建物や設備などを部分的にリフォームしてから売り出す方法です。
事前にリフォーム費用はかかりますが、売却前に家の資産価値を高めることができます。
とくに劣化が激しい水回り箇所をリフォームすると、買主に良い印象を与えることができるでしょう。
また、リフォームがしてあれば、買主はすぐに生活を始めることができます。
ただし、リフォーム内容によっては費用が高額になること、また売却時にリフォーム費用を必ずしも回収できない点に注意が必要です。

売却方法③解体し更地にしてから売却する

3つ目の方法は、建物を解体し何もない状態の更地にしてから土地として売却する方法です。
更地にすれば、これから一戸建てを建てようと考えている方からの需要が期待でき、スムーズに売却できる可能性が高くなります。
また、買主は購入してからすぐに建築工事を始められるため、買主側にもメリットがあります。
ただし、解体費用が一般的な木造住宅で100～300万円程度かかるため、事前にまとまった資金の準備が必要です。

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古い家を売却する際に気を付けたい注意点

最後に古い家を売却する際の注意点を3つ解説します。
古い家には、築年数が浅い家にはない注意すべき点がいくつかあるため、事前に対策や確認が必要です。

契約不適合責任に注意する

古い家を売却する際は、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、契約内容と適合していなかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害などが挙げられます。
これらを契約時に伝えないまま引き渡し、その後不具合や欠陥が発覚した場合は、契約不適合責任に問われることがあります。
また、たとえ売主が把握していなかった不具合だったとしても、契約書に記載されていなければ責任を負うことになるため注意が必要です。
そのため、売却前に事前に建物を調査するなどして不具合や欠陥を把握し、その旨を契約書に記載しておくことが大切になります。

再建築不可物件に該当していないか注意する

古い家は、再建築不可物件となっていることもあるため注意しなければなりません。
再建築不可物件とは、建築基準法において新たに建物を建てることができない物件のことです。
昔の基準で建築した建物は現在の建築基準法に適合していない場合もあります。
そのため、まずは再建築不可物件となっていないか、市区町村役場などで確認してみることをおすすめします。

境界線が曖昧になっていないか注意する

古い土地の場合は、隣地との境界が曖昧となっていることがあります。
家を売却する際は、境界が曖昧のままでは売却することはできません。
そのため、売却前に土地の境界線を確定させる必要があります。
土地の境界が曖昧となっている古い家を売却したい場合は、まず法務局にて境界確認書や確定測量図を取得して確認してみましょう。
また、境界が曖昧となっている場合は確定測量士に依頼し、隣地所有者立ち会いのもと境界を確定させる必要があります。
これらは専門的知識も必要なため、仲介を依頼する不動産会社にご相談ください。

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まとめ

古い家は築年数が浅い家に比べると、売却が難しいとされています。
しかし、古家付き土地や更地にして売り出すなど、売り出し方に工夫をすればスムーズに売却できることがあります。
ただし、古い家を売却する際は、契約不適合責任に問われないように事前に建物の状態を調べ欠陥や不具合などを確認しておくことが大切です。
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