親名義の空き家を売却する方法!親が認知症の場合や売却時の注意点を解説

2024-10-29

親名義の空き家を売却する方法!親が認知症の場合や売却時の注意点を解説

この記事のハイライト
●親名義の空き家を売却する方法は「代理人による売却」と「相続して子が所有者として売る方法」の2つ
●親が認知症になった場合は成年後見制度を利用して売却することが可能
●注意点は土地の境界線・売却する時期・契約不適合責任の3つ

不動産の売却は名義人自身に限られており、たとえ親子間であっても子が親名義の空き家を勝手に売ることはできません。
しかし、適切な手続きを踏めば、売却することができます。
この記事では、親名義の空き家を売却する方法や、親が認知症の場合の対応、売却における注意点を解説します。
千葉県野田市、流山市、柏市で親名義の空き家の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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親名義の空き家を売却する方法とは?

親名義の空き家を売却する方法とは?

活用予定のない実家や空き家を売却する際は、どのように進めれば良いのか迷うところでしょう。
親名義の空き家を子が売却する主な方法として、代理人による売却や相続後の売却があります。

代理人による売却方法

親名義の空き家を売却する一般的な方法は、子が親の代理人として売却にあたることです。
親が健在でも、売却活動が困難な場合には、子が代理人として不動産売却をおこなうことができます。
代理人による売却は、親の健康状態が悪い場合や親の居住地が遠方の場合に利用されることが多いです。
代理人制度には、任意代理と法定代理の2つがあります。
子が元気な親の代理人となる場合は「任意代理」が適用されます。
親に委任状を作成してもらうことにより、子は親に代わって不動産売買などの法律行為を代理でおこなうことができるのです。
また、代理人とよく似た使者の制度もあり、使者は親の意思を単に伝達する役割を担います。
たとえば不動産売却時の価格交渉の場面では、代理人であれば自身の判断で対応可能ですが、使者は親からの承認を得る必要があります。

代理人の委任と本人確認について

任意代理の制度を利用して親名義の空き家を子が売却する場合、必要となる書類が委任状です。
委任状は、親が子に代理権を委任していることを第三者に明示するための文書です。
委任状には、代理権の範囲が明確に記されている必要があります。
代理権の範囲を明確にすることによって、不必要なトラブルを避けることができます。
親と子が同等の判断能力を有している場合、代理権は必要最小限に留めることがおすすめです。
代理人として子が行動する場合、ただ委任状があるだけでは、購入希望者にとっては不安が残ることがあります。
そのため、不動産取引を進める際には、司法書士や不動産会社を通じて、本人確認がおこなわれることが一般的です。

相続を通じた売却方法

親名義の空き家を売却する場合、必ずしも親が生前に売却するわけではありません。
親から相続した後に子が所有者となり、売却する方法も一般的です。
相続した空き家を売却する際は、まず相続登記をおこない、子を所有者として名義変更します。
相続登記完了後、子が売主となり、空き家の売却活動を進める流れです。
2024年4月からは、相続登記が義務化され、施行日以前に相続が発生した不動産についてもこの義務が適用されます。
相続登記をおこなわない場合、罰則が適用されることもあるため、相続人への名義変更は売却において必要不可欠な手続きです。

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認知症になった親名義の空き家を売却する方法とは?

認知症になった親名義の空き家を売却する方法とは?

任意代理の制度を用いて子が親名義の空き家を売却する際は、親の意思が確認できる場合に適用される方法です。
一方、親が認知症になった場合は、成年後見制度を利用して売却が可能になります。

成年後見制度による売却方法

親が認知症になると、判断能力が低下するため、成年後見制度が活用されます。
成年後見制度は、認知症などで判断能力が低下した方を対象に、財産管理を含む法的なサポートを提供する仕組みです。
対象者は「成年被後見人」と呼ばれ、親が認知症の場合も該当します。
この制度において、財産管理や生活支援を担うのは「成年後見人」です。
親が認知症になった場合に子が成年後見人となると、親名義の空き家の売却を手続きすることが可能です。
ただし、親名義の空き家を売却する際は成年被後見人である親の利益を最優先とし、その支援を目的とした売却に限定されます。
このように、適切な法的枠組みを利用すると、親名義の財産を効果的に管理し、売却することが可能です。

成年後見制度の種類と特徴

成年後見制度には、任意後見制度と法定後見制度の2つの形式があり、それぞれに特徴が異なります。
任意後見制度は、将来的に認知症などで判断能力が低下する可能性を見越して、判断能力が十分にあるうちに親が自ら任意後見人を指名できる仕組みです。
親はこの制度を通じて、子を任意後見人として指名し、空き家を含む財産管理の方法を予め定めておくことが可能です。
任意後見制度を開始するためには、家庭裁判所に申し立てをおこなう必要があります。
法定後見制度は、すでに判断能力が低下している方を対象に、家庭裁判所が適切な支援者を選出する仕組みです。
本人がサポートする方を直接選ぶことはできませんが、申し立て時に子を後見人候補として推薦することができます。
親が大きな預貯金を有する場合には、弁護士などの専門家が後見人に選ばれることが一般的です。
これらの制度を理解し、親の将来のニーズに最適なサポートを選ぶことが重要です。

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親名義の空き家を売却する際の注意点とは?

親名義の空き家を売却する際の注意点とは?

親名義の空き家の売却にあたり、スムーズに進行させるために注意すべき点がいくつかあります。

注意点①境界線の確定

空き家の売却に際して、境界線の問題はとくに注意が必要です。
境界が不明確な場合、隣地とのトラブルを引き起こす可能性があります。
そのため、売却手続きに入る前に、土地の境界線を確定させておくことが重要です。
具体的には、土地の測量をおこない、隣接地の所有者の署名と捺印を受けた確認書を作成し、これをもって境界確定の登記手続きを完了させます。
とくに古い空き家の場合、時間の経過と共に境界線が不明瞭になることが多いため、事前にクリアにしておくことが望ましいです。

注意点②売却する時期

親名義の空き家を売却する際、売却の時期によって税金の特例の適用が受けられなくなる可能性があります。
親が健在で親名義の空き家を売却する場合、譲渡所得に対して最大3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。
譲渡所得とは、売却額から取得費や譲渡費用を差し引いた売却利益のことです。
3,000万円の特別控除を受けるには「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する必要があります。
そのほかにもいくつかの条件があり、条件をすべて満たした場合に特例を受けることが可能です。
一方、親から相続した空き家を売却する際にも3,000万円の特別控除が適用されることがあります。
また「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ることが条件です。
売却を検討する際は、これらの税制の要件を確認し、適切な時期に売却をおこないましょう。

注意点③契約不適合責任

古い空き家の売却において、売主は契約不適合責任を負うことがあるため注意が必要です。
売却した物件が契約で定められた内容に適合しておらず、契約不適合責任に問われると、買主から補修費用や損害賠償などを請求されるリスクがあります。
物件に契約書に記載されていない欠陥(雨漏りやシロアリなど)が存在する場合、これが発覚した時に責任問題が生じます。
売却手続きにおいて契約不適合責任が問題とならないように、事前に物件の状態を詳細に調査し、必要に応じて修繕をおこなうか、契約書に状態を明記することが重要です。
これにより、売主と買主双方のトラブルを未然に防ぐことが可能となります。

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まとめ

親名義の空き家を売却する方法は、代理人による売却と相続して子が所有者として売る方法の2つです。
親が認知症になった場合は、成年後見制度を利用して売却することが可能です。
注意点として、土地の境界線や売却する時期、契約不適合責任が挙げられます。
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一戸建て・土地・マンションなど幅広く提案が可能です。
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