空き家の処分方法3選！それぞれのメリット・デメリットも解説

相続などで実家を取得したものの、住む予定がなく空き家になっているケースが増えています。
土地や建物といった不動産は、所有していなくても税金や維持管理の手間が生じるため、住む予定がないのであれば処分を検討すべきといえるでしょう。
今回は空き家の処分方法を3つ解説するとともに、それぞれのメリットとデメリットについて見ていきます。
千葉県野田市や流山市、柏市で空き家を所有しており、処分方法についてお考えの方はぜひ参考になさってください。

空き家を更地にして処分するメリットとデメリット

まずは、更地にして売るメリットとデメリットについて解説します。

更地とは？

更地とは、建物を解体して土地の状態にすることです。
築年数が経過していたり、建物の状態が悪かったりする場合、解体して処分するケースがあります。
更地にする場合、塀や樹木なども撤去されるのが一般的です。

メリット1：買主が見つかりやすくなる

メリットとしてまず挙げられるのが、買主が見つかりやすくなることです。
築年数が古い空き家や、見た目があまりにも悪い場合、購入意欲が下がる恐れがあります。
古い建物を解体して更地にすれば、見た目がすっきりするので、良い印象を与えられるでしょう。
ただし、土地の需要が低いエリアの場合、更地にしないほうが良いケースもあります。
解体するか否かでお悩みになったときは、まず不動産会社にご相談ください。

メリット2：建物における契約不適合責任を負わずに済む

建物における契約不適合責任を負わずに済むことも、メリットの一つです。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、売主が負う責任を指します。
空き家に雨漏りやシロアリ被害などが発生した場合、売主の負担で修繕をおこなう必要があるということです。
売買代金の減額請求や、状況によっては損害賠償請求につながることもあるでしょう。
更地にすれば、そのようなリスクを事前に防止することができます。

デメリット：解体費用がかかる

デメリットは、更地にするための解体費用がかかることです。
解体費用の相場は、下記のようになります。

• 木造：1坪あたり4～5万円
• 鉄骨造：1坪あたり6～7万円
• 鉄筋コンクリート造：1坪あたり6～8万円

処分したい空き家が30坪ほどの木造住宅であれば、150万円以上の費用がかかります。
更地にして売る場合は、解体費用を考慮したうえで、売り出し価格を決める必要があります。

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空き家をそのまま処分するメリットとデメリット

続いて、そのまま売る場合のメリットとデメリットについて解説します。

そのまま売る方法とは？

空き家がまだ住める状態なら、そのまま売ることも処分方法の一つです。
築年数が新しく、設備などにも不具合がなければ、解体しなくても売れる可能性があります。
不動産をそのまま売ることを、現状渡しと呼びます。

メリット1：解体費用がかからない

メリットとしてまず挙げられるのが、解体費用がかからないことです。
先述のとおり、30坪ほどの木造住宅を解体する場合、150万円以上の費用がかかります。
売却価格によっては赤字になる可能性があり、金銭的な負担が大きくなる可能性も否めません。
そのまま処分すれば、解体費用を負担せず、売ることができます。

メリット2：固定資産税がアップする心配がない

固定資産税がアップする心配がないことも、メリットの一つです。
建物が建っている土地は、住宅用地の特例により固定資産税が減税されています。
しかし、更地にして建物がなくなると、特例の対象外となり固定資産税がアップ（元に戻る）するため注意が必要です。
買主が見つからなければ、高額な税金を負担し続けることになるでしょう。
そのままの状態で処分すれば、税金の心配をしなくて済むのがメリットです。

デメリット1：買主が見つかりにくくなる

建っているまま売るデメリットとしてまず挙げられるのが、買主が見つかりにくくなることです。
先述のとおり、築年数が古い空き家や、見た目があまりにも悪い場合、購入意欲が下がる恐れがあります。
立地条件に優れた物件であれば、一定の需要があり、すぐに売れる可能性もあるでしょう。
しかし、空き家の多くは築年数が古く、内覧をした方がマイナスの印象を持ってしまうことも少なくありません。
やむを得ず値引き交渉に応じるケースもあります。

デメリット2：契約不適合責任を負うリスクがある

そのまま処分するデメリットとして、契約不適合責任を負うリスクがあることも挙げられます。
更地にする場合、建物に対する契約不適合責任は負わなくて済むことがメリットです。
しかし、そのままの状態で売る場合、引き渡し後に買主から不具合の連絡を受ける可能性があります。
そのまま処分する際は、ホームインスペクション（住宅診断）をおこなったり、空き家の状態をしっかり確認したりすることが重要です。

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空き家を譲渡して処分する場合のメリットとデメリット

最後に、譲渡する場合のメリットとデメリットについて解説します。

無償譲渡とは？

譲渡とは、土地や建物などの無償で譲ることです。
空き家においては、今後住む予定がなく、活用もしない場合に必要とする方にタダであげることを指します。
不動産の取引の際、金銭のやり取りが発生するのが一般的です。
譲渡では金銭の授受がなく、対価はゼロとなり、買主側に多くのメリットがあります。

メリット1：不動産をタダで取得できる

買主側のメリットとしてまず挙げられるのが、不動産をタダで取得できることです。
先述のとおり、譲渡には対価が発生しないため、お金を支払わなくても土地や建物を手に入れることができます。
不動産は日用品などと異なり、購入するためには多額のお金が必要です。
譲渡であれば、金銭的な負担が少ない状態で土地や建物の所有者になれるでしょう。
売主にとっては価値がない空き家であっても、魅力的に感じる方がいることと思います。

メリット2：自治体によっては補助金を活用できる

自治体によっては、補助金を活用できることもメリットの一つです。
リフォームやリノベーションをおこなったり、移住目的で空き家を購入したりする場合、補助金を支給している自治体があります。
購入希望者に対してその旨を伝えれば、空き家を譲り受けることを、前向きに考えてくれるかもしれません。

デメリット：不具合は原則買主の負担で対応する

譲渡の場合、建物の不具合（瑕疵）については、原則買主の負担で修繕をおこなう必要があります。
売主にとってメリットとなることですが、買主にとってはデメリットになるでしょう。
トラブルにならないよう、譲渡の条件については契約書に記載しておくことが重要です。

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まとめ

更地にすると買主が見つかりやすくなったり、建物における契約不適合責任を負わずに済んだりする反面、解体費用がかかることがデメリットです。
空き家をそのまま処分する場合は、解体費用がかからないといったメリットがありますが、買主が見つかりにくくなる可能性があります。
譲渡はタダで不動産を取得できることなどがメリットですが、建物の不具合は原則買主の負担で修繕する必要があることなどに注意が必要です。
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