不動産売却でかかる税金はいつ払う？タイミング別に解説

土地や建物を売るときは、初期費用だけでなくさまざまな税金の支払いも発生します。
どのタイミングでいくらぐらい必要なのかを把握しておかないと、スムーズに支払いができなくなる可能性があるので注意しなければなりません。
今回は不動産売却でかかる税金はいつ払うのか、タイミング別に解説します。
千葉県野田市や流山市、柏市エリアで土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の契約の締結時にかかる税金とは

まずは、契約の締結時にかかる税金はいつ払うのか、かかる税金の種類とともに解説します。

印紙税はいつ払う？

かかる税金としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税とは、契約書や領収書などの、課税書面に対してかかる税金となります。
不動産売却時は、売買契約書や工事請負契約書、金銭消費貸借契約書などに課税されます。
印紙税はいつ払うのかというと、基本的には売買契約の締結時です。
買主との売買契約書の締結時に、収入印紙を貼り付け、割印によって納税することになります。
印紙税の金額は、契約金額によって下記のとおり異なります。

• 契約金額100万円超え500万円以下：：2,000円
• 契約金額500万円超え1,000万円以下：1万円
• 契約金額1,000万円超え5,000万円以下：2万円

契約書に記載されている金額が大きいほど、締結時に負担する印紙税の金額も大きくなります。

売買契約締結時にかかる印紙税を節約する方法

不動産売却で必要となる印紙税は、いつ払うのかという点とともに、節約する方法についても知っておくべきといえます。
先述のとおり、印紙税は契約締結時に交わす、売買契約書に必要です。
売買契約書は売主と買主が、それぞれ1通ずつ保管するのが一般的といえます。
そのため、お互いが税金を負担し、契約書を保管することになるでしょう。
もし税金の負担を軽減したい場合は、どちらかが原本ではなく、コピーを保管するという方法があります。
コピーであれば課税書類ではなくなり、印紙税は非課税です。
ただし、コピーであっても、当事者直筆の署名押印があるケースがあります。
そのような場合は、事実上契約書と同視される可能性が高いです。
将来的に税務署に印紙が貼っていないことが見つかった場合、過怠税などのペナルティーを受ける恐れがあるので注意しなければなりません。

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不動産売却時の登記にかかる税金はいつ払う？

続いて、不動産売却時の登記にかかる税金は、いつ払うのかについて解説します。

登録免許税はいつ払う？

登記にかかる税金としてまず挙げられるのが、登録免許税です。
登録免許税は、所有権移転登記や、抵当権抹消登記の手続きにかかる税金となります。
不動産売却において売主が負担するのは、抵当権抹消登記にかかる費用です。
土地や建物の代金は高額になりやすいため、住宅ローンを使って購入した方も多いのではないでしょうか。
もし売却のタイミングで残債がある場合、完済しないと抵当権を抹消できず、売ることができません。
抵当権とは、お金を貸した金融機関が、土地や建物を担保に設定する権利のことです。
万が一住宅ローンの返済が滞ったり不可となったりした場合、金融機関は担保にしている不動産を売り、債権を回収します。
抵当権を抹消する条件が、住宅ローンの完済となっているので、不動産売却時は抹消の手続きが必要です。
その登記の際にかかるのが、登録免許税となります。
つまり、登録免許税はいつ払うのかというと、抵当権を抹消するタイミングということです。
金額は「借り入れ額（債権額）×0.4％」という計算式で算出することができます。

司法書士への報酬はいつ払う？

抵当権の抹消登記は、司法書士へ依頼するのが一般的です。
そのため、登録免許税とは別に、司法書士への報酬の支払いも必要となります。
金額の相場は1万5,000円となっているものの、依頼する事務所によって異なるでしょう。
日本司法書士連合会が公表している、抵当権抹消の司法書士費用のアンケートでは、関東地区の平均値は1万5,613円という結果が出ています。
ちなみに抵当権抹消登記は、自分でおこなうことも可能です。
自分で手続きをおこなえば、司法書士への報酬を節約でき、支払うのは登録免許税のみとなります。
しかし、専門的な知識を要する場面も多く、混乱してしまう恐れがあるので、専門家に依頼するほうが安心です。

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不動産売却の翌年にかかる税金はいつ払う？

最後に、不動産売却の翌年にかかる税金は、どのようなものがあるのか、いつ払うのかを含めて解説します。

翌年に支払う税金とは？

不動産売却をした年の、翌年に支払う税金は譲渡所得税というものです。
所得税と住民税を総称したもので、所得税は確定申告の期間内に、住民税は6月頃に支払うことになります。
譲渡所得税は、土地や建物を売って利益が出たときに支払う税金です。
その利益を譲渡所得と呼び、譲渡所得に応じて納税額が決まります。

譲渡所得の計算方法

翌年にかかる税金がいくらになるのかを把握するためには、まず譲渡所得がどのくらい生じているのかを確認する必要があります。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－（取得費＋譲渡費用）
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われたお金のことです。
買主から受け取った金額がそのまま譲渡所得になるのではなく、取得費と譲渡費用をマイナスする必要があります。
取得費とは、売却する不動産を購入した際にかかった費用です。
建築費用や不動産取得税、印紙税や不動産会社に支払った仲介手数料などが該当します。
譲渡費用とは、不動産売却で支払った費用のことで、主なものは印紙税や仲介手数料などです。
譲渡所得税を節約するためには、譲渡所得を少なくすることがポイントとなります。
取得費や譲渡費用をできる限り多く計上することによって、譲渡所得を圧縮できるでしょう。

譲渡所得税の税率とは？

譲渡所得税の税率は、下記のとおり土地や建物の所有期間によって異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間が5年を超えるか否かで、税率が2倍近く異なります。

譲渡損失が出ても確定申告をおこなったほうが良い理由とは？

不動産売却で譲渡所得が生じた際は、確定申告が必要です。
一方、利益が出なかった場合、確定申告はおこなわなくても問題ありません。
しかし、譲渡損失をほかの所得と損益通算できる特例を用いれば、税金の負担を軽減することが可能です。
利用するための条件は確定申告をおこなうことなので、もし赤字になっても確定申告はおこなっておくべきといえます。

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まとめ

不動産売却時、売買契約書に必要となる印紙税はいつ払うのかというと、基本的には売買契約の締結時となります。
抵当権抹消登記には登録免許税という税金がかかり、司法書士に手続きを依頼する場合は、その報酬も必要です。
不動産売却で利益（譲渡所得）が発生したときは、売却した翌年に譲渡所得税を支払う必要があります。
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