不動産相続時に住宅ローンが残っていたら？返済義務の有無や対処法を解説

不動産を購入する際には大半の方が住宅ローンを組みますが、返済期間は20〜30年と長期間にわたります。
もし親が亡くなり、相続した実家に住宅ローンが残っていた場合、誰が支払うことになるのでしょうか。
今回は相続不動産と住宅ローンの関係、返済義務の有無や対処法について解説します。
千葉県野田市や流山市、柏市で不動産相続のご予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続と住宅ローンの関係：残債は相続の対象？

家を購入したタイミングによっては、相続時に住宅ローンが残っていることがあります。
このような場合、住宅ローンの返済は誰がおこない、どのように手続きをすれば良いのでしょうか。
まずは、相続した不動産に住宅ローンが残っていた場合の返済義務について確認しておきましょう。

住宅ローンも相続の対象となる

不動産に残っている住宅ローンの返済義務は、原則として相続人が引き継ぐことになります。
住宅ローンに限らず、被相続人に借金や未払金などがある場合も同様です。
相続と聞くと、預貯金や現金、土地、建物、自動車などプラスの財産をイメージする方も多いでしょう。
しかし相続対象には、プラスの財産だけでなく、借金や未払い金といったマイナスの財産も含まれます。
そのため相続が発生した際には、プラスの財産だけでなく、ローンや借金などが残っていないかも調査する必要があります。

遺産分割協議により返済者を決定できる

被相続人が遺言書を残しておらず、相続人が複数いる場合は誰が不動産を取得するか決める必要があります。
不動産を相続した場合、その方が住宅ローンを支払うと考える方も多いのではないでしょうか。
実は不動産を相続したからといって、その方がすべてのローン残債を引き継ぐわけではありません。
特定の誰か一人が不動産を相続する場合でも、原則として相続人全員でローンを返済することになります。
これは法律によって、被相続人の残した債務は法廷相続人で法定相続分に従って分割すると定められているためです。
とはいえ、不動産を相続しなかった相続人が住宅ローンを支払うことになるのは理不尽ともいえます。
そのため、実際には遺産分割協議で「不動産の相続人がローンを支払う」として合意するケースが多いようです。
ただし遺産分割協議で決めたことであっても、債権者である金融機関に対抗できるわけではありません。
不動産を相続した方がローンを滞納した場合、金融機関が他の相続人に対して支払いを請求することが可能です。

相続税の計算には債務控除が適用される

不動産を含む財産の総額が基礎控除額を超えると、超えた部分に対して相続税が課されます。
不動産に住宅ローンが残っている場合は、債務控除を適用することが可能です。
債務控除とは、被相続人が残した借入金などの債務を遺産総額から差し引くことです。
たとえば3,000万円の不動産と100万円の現金を相続したものの、400万円の住宅ローンが残っていたとします。
この場合、相続税が課されるのは「（3,000万円＋100万円）ー400万円＝2,700万円」となります。

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ローンが残った状態で不動産相続をしても残債を支払わなくていい場合とは

先述したように、被相続人が残した住宅ローンは相続人が引き継ぐことになります。
しかし実際には、被相続人が団体信用生命保険に加入しており、相続人に返済義務が生じないことがほとんどです。
ここからは、団体信用生命保険の概要と相続人に返済義務が生じない理由、例外となるケースを解説します。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険とは、ローンの契約者に万が一のことがあった際に、ローンの残債を保険会社が金融機関に支払う保険です。
ローンの名義人が死亡したり高度障害状態になったりした場合に、保険会社から金融機関に保険金が支払われます。
特約付加によっては、3大疾病（がん、心疾患、脳血管疾患）にかかった際に保険金が降りることもあります。
つまり団体信用生命保険に加入していれば、被相続人が亡くなった時点で住宅ローンは完済されるということです。
民間の金融機関（銀行など）で住宅ローンを組む場合、基本的には団体信用生命保険への加入が必須となっています。
多くの方が団体信用生命保険に加入しているため、基本的には相続で住宅ローンを引き継ぐケースは少ないでしょう。
ただし、フラット35など保険の加入を必須としない住宅ローンもあるので、保険加入の有無は事前に調べておくことをおすすめします。

住宅ローンが免除されないケースもある

被相続人が団体信用生命保険に加入していれば、死亡時に債務が完済されるため相続人が引き継ぐことはありません。
しかし以下のような場合は例外となり、住宅ローンが免除されないため注意が必要です。

• 収入合算契約をしている
• ペアローンを組んでいる
• 住宅ローンの滞納がある

たとえば夫婦でペアローンを組み、返済期間中に妻が亡くなったとします。
この場合、妻の残債は免除されますが、夫の残債はそのまま残るため返済を続けなければなりません。
また親子でリレーローンを組む場合、子どもが団体信用生命保険に加入して親は加入しないケースが多いです。
そのため親が亡くなっても住宅ローンの返済は続くことになり、残された家族が返済義務を負います。
さらに住宅ローンを一定期間にわたって滞納していた場合も、保険の失効により保険金が降りない可能性があります。

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不動産相続で住宅ローン残債が多い場合の対処法

不動産相続で住宅ローンの返済が免除されなければ、相続人が返済を続けていかなければなりません。
残額によっては大きな負担がかかり、家計を圧迫してしまう可能性もあるでしょう。
ここからは相続不動産の住宅ローンが多く、負担を軽減するための対処法を解説します。

金融機関に相談する

被相続人が組んだ住宅ローンの条件をそのまま引き継ぐのが難しい場合は、早めに金融機関に相談しましょう。
早い段階で相談すれば、返済額の調整や期間の延長など、相続人の負担を減らす提案をしてくれる可能性があります。
返済計画の見直しによって毎月の返済額が少しでも小さくなれば、家計の負担を軽減することができるでしょう。

相続した不動産を売却する

不動産を活用する予定がなければ、早めに売却するのがおすすめです。
売却して住宅ローンを完済できれば、今後返済を続ける必要がなく、場合によっては利益が出る可能性もあります。
ただし不動産を売却しても債務が残る場合は、不足分を自己資金で補うか任意売却を検討することになります。
不動産がいくらで売却できるかを把握するためにも、まずは不動産会社にご相談ください。

相続放棄をおこなう

不動産を相続する前であれば、相続放棄をすることも可能です。
相続放棄とは、被相続人の遺産を一切引き継がず、放棄することをいいます。
相続放棄をすると初めから相続人でないものとみなされるので、残った住宅ローンを引き継がずに済みます。
ただし現金や自動車など他の財産も相続できなくなるため、相続放棄をするかどうかは慎重に判断しましょう。

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まとめ

相続した不動産に住宅ローンが残っている場合、基本的には相続人が引き継ぐことになります。
しかし住宅ローンを組む際には、ほとんどの方が団体信用生命保険に加入するので、相続人に返済義務が生じるケースは少ないでしょう。
もし多額の債務を引き継ぐことになったら、金融機関への相談や不動産の売却、相続放棄をご検討ください。
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