不動産売却すると住民税が高くなる？申告時期や計算方法を解説

不動産売却では「いくらで売れるのか？」ということに、どうしても着目してしまいますよね。
しかし、売ったあとにかかる税金についても理解を深めておく必要があります。
土地や建物の売却で発生する税金にはさまざまな種類があり、そのなかの一つが住民税です。
今回は不動産売却の住民税とはどのようなものなのか、高くなるタイミングや申告時期、計算方法について解説します。
千葉県野田市や流山市、柏市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる住民税とは？

まずは、不動産売却でかかる住民税とはなにかについて解説します。

住民税とは？

住民税とは、千葉県や野田市などに納める地方税の一つです。
都道府県民税と、市区町村民税を合算したものとなります。
給与所得のある会社員の方であれば、一般的には毎月の給与から天引きされています。
住民税の特徴は、前年の所得に対して税額が決まるという点です。
もし会社を退職して収入がなくなった場合、所得税は抑えられますが、住民税の負担が大きくなります。

不動産売却で住民税がかかる仕組みとは？

では、不動産売却でなぜ住民税が発生するのでしょうか？
不動産売却によって住民税が高くなるといわれる要因について解説します。
土地や建物を売って利益が発生すると、譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税を総称したものです。
不動産売却で得た利益は譲渡所得と呼ばれます。
譲渡所得税は譲渡所得がいくらになるかによって、金額が決まります。
なお、土地や建物を売って住民税がかかるのは、利益が発生したときのみです。
そのため、利益がゼロまたはマイナスの場合は非課税となります。
これは給与所得や事業所得とは分けて計算される、分離課税という仕組みです。
そのため、給与所得や事業所得とは、別に課税されることになります。

不動産売却でかかるそのほかの税金とは？

不動産売却では、譲渡所得税（所得税・住民税）のほかに、下記の税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料の消費税

印紙税とは、売買契約書に発生する税金のことです。
契約金額に応じた収入印紙を貼り付け、消印することによって納税が完了します。
登録免許税とは、抵当権抹消登記の際にかかる費用です。
住宅ローンが残っている状態で不動産売却する場合、完済して抵当権を抹消する必要があります。
住所変更登記や、相続にともなう売却であれば、相続登記の際にも登録免許税が必要です。
また、不動産会社に支払う仲介手数料にも消費税がかかります。
仲介手数料の金額は取引価格によって異なり、金額が大きいほど仲介手数料の金額も高くなります。
それに応じて消費税の金額もアップするでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却において重要な契約不適合責任とは？買主の権利も解説

不動産売却における住民税の申告時期と高くなるタイミング

続いて、不動産売却における住民税の申告時期と、高くなるタイミングについて解説します。

いつ申告する？

住民税の申告時期は、不動産売却した翌年の2月16日～3月15日のあいだです。
この期間は確定申告の時期となっており、毎年多くの方が所得の申告と納税をおこないます。
税務署の窓口はとても混雑するので、なるべく早めに申告するのがおすすめです。

所得税を支払うタイミング

所得税を支払うタイミングは、確定申告の時期と同様、2月16日～3月15日のあいだとなります。
不動産売却で得た利益は所得となるため、申告とともに納税もしなければなりません。
対象となるのは、1月1日～12月31日までの、1年間に得た所得です。
たとえば令和7年10月に不動産売却して譲渡所得が発生した場合、申告と納税は令和8年2月16日～3月15日（例年の場合）のあいだにおこないます。
所得を得てから期間が空いてしまうと、手続きを忘れてしまう可能性があります。
確定申告のスケジュールを考えつつ、納税資金の準備も必要です。

住民税を支払うタイミング

住民税の支払い方法は、下記の2種類があります。

• 普通徴収
• 特別徴収

普通徴収とは、納税者が自身で納税をおこなう方法です。
自営業者や個人事業主、フリーランスなどが、主な対象者となります。
普通徴収の場合、6月・8月・10月・翌年の1月が、それぞれの納付期限です。
納付書が自治体から送付されてくるので、コンビニエンスストアや金融機関などで支払います。
特別徴収とは、給与から税金が天引きされる方法です。
会社員の方やパート、アルバイトをしている方などが、主な対象者となります。

納税額が高くなるタイミングは？

不動産売却した時期によって、住民税が高くなる場合があります。
譲渡所得税を計算する際の税率は、土地や建物の所有期間によって異なるからです。
それぞれの税率は、下記のようになります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39％（所得税30％・住民税9％）
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20％（所得税15％・住民税5％）

仮に所有期間4年のタイミングで売却した場合、短期譲渡所得の税率が適用されることになります。
住民税の税率は、長期譲渡所得の税率より高くなるため、全体の納税額もアップするでしょう。
金銭的な負担を抑えたい場合は、売るタイミングにも注意したいところです。

▼この記事も読まれています
住みながら不動産を売却する方法とは？メリットや注意点を解説！

不動産売却後の住民税の計算方法

最後に、不動産売却後に住民税が発生した場合の、計算方法について解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、まず課税譲渡所得がいくらになるのかを調べます。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入－（取得費＋譲渡費用）
不動産売却で得た総収入とは、買主から支払われたお金のことです。
そのお金がそのまま課税譲渡所得となるわけではなく、取得費と譲渡費用をマイナスします。
取得費とは、売った土地や建物を購入したときに支払った費用です。
主なものとして、下記が挙げられます。

• 建物の建築費用
• 登録免許税
• 印紙税
• 仲介手数料など

もし取得費が分からない場合は、概算取得費として、売却価格の5％を計上することができます。
ただし、実際の取得費のほうが多い場合、納税額が大きくなるため注意が必要です。
譲渡費用とは売却時にかかった費用のことで、下記が挙げられます。

• 登録免許税
• 印紙税
• 解体費用
• 仲介手数料など

取得費と譲渡費用を多く計上すると、その分譲渡所得を小さくでき、納税額を少なくできます。

税率をかける

課税譲渡所得が計算できたら、先述した税率をかけて譲渡所得税を算出します。
2,000万円で購入した土地を、所有期間4年のタイミングで2,500万円で売り、譲渡費用が250万円だった場合でシミュレーションしてみます。

• 2,500万円－（2,000万円＋250万円）＝250万円
• 250万円×39％=97万5,000円

納めるべき税金は、97万5,000円となります。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる費用とは？費用相場や利用できる控除を解説

まとめ

住民税とは都道府県や市区町村に納める地方税の一つで、不動産売却して利益が発生すると課税されます。
住民税の申告時期は、不動産売却した翌年の2月16日～3月15日のあいだですが、税務署の窓口が混雑するため早めに手続きするのがおすすめです。
納税額を計算するときは、まず課税譲渡所得を計算し、所有期間に応じた税率をかけます。
野田市の不動産売却ならちば住販株式会社へ。
一戸建て・土地・マンションなど幅広く提案が可能です。
無料査定もおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。